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靠儿养老观念根深蒂固 养老机构“一床难求” 银行操作热情不高 70年房屋产权政策掣肘
近日，国务院明确提出开展“以房养老”试点，这种新型的养老模式，引发公众热议，因为与根深蒂固的传统家庭观念相左，议论中不乏担忧。
对于“以房养老”是否可行的问题，很多人表示一时难以接受。赞同者认为这意味着多一种养老途径选择，也有人质疑：我们的养老保险不足以赡养老人吗？
昨天，相关养老专家接受记者采访时表示，“以房养老”是为特殊人群提供的一种补充选择，可算是一件好事，公众没有必要过于担忧。在相关细则出台之前，难以评判合理与否。一旦实施，可能还有一个磨合的过程。
文/记者谢绮珊、曹晓阳（除署名外)
误区澄清
以房养老与政府养老之争
专家：政府养老不可推卸 以房养老只是补充选择
对于“以房养老”，经济学者马光远明确表示持反对态度，他直指以房养老基本不符合国情，“混淆公共产品和私人产品，信任风险大”。在中国养老金存在较大缺口的背景下，提出以房养老只会引发如此想象：中国主流的养老金体系是否有违约的极大可能，政府在养老方面的各种努力，主要的目的是否要推卸在养老方面的契约责任。
对政府推卸基本养老责任的猜测，同样是引发公众焦虑不安，进而质疑以房养老的原因。对此，中国人民大学教授郑功成表示，这实际上是一种误解，政府养老不可推卸，以房养老只是补充选择，不意味着替代“政府养老”。
昨天，首倡者中国房地产协会副会长孟晓苏对此表示无奈，他表示：“我曾在一次内部会议上追问几个政府部门：是你们哪个部委哪个文件提出"只生一个好、政府管养老"的？他们都说从没有过这样的文件，是有的农村计生干部自己发明并写在村里墙上的！ ”
孟晓苏认为，网上不赞同反向抵押养老的，多是担心政府借此摆脱养老责任。“这本来是两码事。我认为政府该发的养老金一分也不应少，而且要按国务院最近要求增加养老社会保障。误解可能来自对推迟退休年限说法的炒作，还有养老金双轨制招致反感。于是以房养老被当成出气筒，抓着和尚当秃子打。”
孟晓苏说：“对以房养老的讨论让我看到社会上对社保养老金不足的担心，解决这一问题不能空谈而要实干，不是没有办法。”他强调，以房养老并非大众产品，而是供少数老人选择的小众产品。
经济学者杜猛是以房养老的坚定支持者，他表示支持的原因在于“它是正确的”。“近日国务院出台意见，倡导以房养老，开始我们听到的是一片骂声。经过一个月解释，现在支持赞成声也不少。”
以房养老与子女养老之争
专家：以房养老可从无子女和失独家庭试行
以房养老在美国、加拿大、新加坡等发达国家已成为一种有效的养老方式。相比来看，近年，我国在北京、上海等地也有以房养老试点，却乏人问津。2007年，北京石景山区试点首家通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，名为“养老房屋银行”，但推出没多久因问者寥寥而中止。2011年，北京市民政局在发布“十二五”时期老龄事业发展规划时，首次提出“以房养老”的概念，鼓励商业保险（放心保）企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务。
华南城市研究院城市公共政策研究中心主任万庆涛表示，以房养老是一款金融产品，政府出政策，金融企业和消费者（老人）互动，才可能奏效。一是金融企业能否从以房养老中获利，二是老人家是否愿意消费这个产品。据香港的实践，推行了多年，也才有400来个案例。
“在全国将近2亿老人中，有10%是无子女家庭和"失独家庭"。现在失独家庭过百万，今后每年新增7.6万，不久之后将有一千万失独家庭。失独老人养老问题将是越来越大的社会问题。”孟晓苏建议，可以从无子女和“失独”家庭起步试点，今后再根据需要扩大到有愿望的其他老人家庭。
“我有个同学是失独老人，这些老人应是反向抵押养老的首选对象，房产没子女可传，不如自己变现花用。若入保终身抵押保险，老人将有终身花不完的钱，医疗护理服务都不在话下，生活质量能得到极大改善。”
孟晓苏指出以房养老有五大好处：将积蓄在房产上的财富分期支用，有效补偿老年生活；让老年人放心大胆地花钱消费，心情愉快延长生命，而且活多久保险公司就会供养多久；让老年人增强生活自信，获得社会尊重；保护弱势群体，有利于社会稳定；实行遗产税后，可以依法避税。
他算了一笔账，根据国外标准的“抵押式以房养老”计算，如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2.6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。
以房养老与卖房养老之争
以房养老比卖房养老有三大好处
也有人认为，不如干脆卖房养老，“500万卖掉房屋，每个月花费10000，不算利息都可以用500个月，40年活到100多岁才能花没。”与“卖房养老”相比，“以房养老”究竟有何好处？孟晓苏说：“若老人把房卖出200万，存银行一年可得利息6万元，每月可得5000元。若老人算好自己能活12年每年可花本金20万元，但谁能算准自己寿命？因此有钱不敢花，房子卖了不能居家养老，房产升值也跟老人无关。反向抵押比卖房养老的好处是：1.既能拿钱又能住房；2.放心花钱不怕断供；3.房产若增值老人拿钱更多。”
谈到以房养老市场，孟晓苏说，我国跟发达国家不同：低工资老人基本没积蓄，多年没交商业养老保险，老人除靠儿女和社保养老外似乎没有别的出路，但房改使他们有了产权房，商品房也升值很快，使不少老人身家几百万。用房屋来养老，比较适合中国的国情。
有人认为，房屋产权70年年限、房屋设计使用寿命50年，以及司法对唯一房屋居住人不得执法的规定都是以房养老的掣肘。调查称30.8%不赞同反向抵押养老是因“房子产权仅70年”。对此，孟晓苏回应说，其实房子产权是永久的，土地使用权70年，但法律规定“自动续期”，70年是国务院的“暂行规定” 。
杜猛说，“以房养老”是国际社会普遍选择的养老和金融结合的方式，为何中国不行？中国应该更适合。我们已具备实行“以房养老”的条件，完全符合中国的国情。
以房养老的4大拦路虎
观念之困：
九成老人留房给子女 靠儿养老仍是主流
“以房养老”是指老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
“但存方寸地，留与子孙耕。传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人是过不了"观念坎"。” 北京师范大学中国公益研究院院长王振耀说。
“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国现行税制下，人们没有动力。上海民政部门调查则显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。
社保专家表示，观念的转变需要加大对“以房养老”这一新的养老方式的正确宣传引导，特别是厘清认识误区。即以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇，并非拿房子换基本养老待遇。“同时这也是一种个性化选择，可先从失独和丁克家庭做起。”孟晓苏说。
保障之困：
养老机构“一床难求” 有钱也会无处养老
对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。家住北京西城区的老杨略带顾虑地说：“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不还是"前不着村后不着店"？”
“养老产品缺乏是以房养老推行的最大障碍。” 全国养老服务体系建设专家委员会委员傅旻说。民政部数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿拿养老钱冒险。”
傅旻认为，在美国“以房养老”是老人为了寻求高品质的养老服务，往往将自有产权住房卖掉住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。中国目前的当务之急是加大养老机构建设，补充资源短板。“可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛，吸引更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养、品质有保障。”
操作之困：
金融保险业务割裂 老人担心机构“畏难”
“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。然而记者调查发现，无规可依、风险顾虑，及业务各自为营为最大障碍。中信银行于去年推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行。但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。
“比如，住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。如果实行住房反向抵押保险，本质上也是个反向抵押贷款，而目前保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。”中信银行合肥分行消费金融部经理邱林在接受记者采访时坦言。
记者在采访多家房地产评估公司时，得到的回复多是“没有开展这项业务”。一位评估人员说：“不是没有热情做，而是现在缺乏统一平台，业务割裂太严重。”
王振耀等专家表示，政府应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠。
政策之困：
70年房屋产权 房屋权属变更怎么办？
据上海市民政局老龄工作处处长袁俊良介绍，上海从2007年就酝酿“以房养老”，但推行多年仅成功6例，重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。而对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。
中央财经大学保险学院院长郝演苏介绍，房价的高度波动性是影响以房养老交易双方博弈的重要因素。如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处。但是如果房价下跌，贷款额大于房价，金融机构面临的风险很大。在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。
有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构还普遍希望，国家早日明确70年产权到期后的处置办法。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，70年产权到期后的确权十分必要。
（新华）
他山之石
加拿大：
后人处理房产还贷
作为英联邦国家，加拿大采取“以房养老”模式。超过62岁老人可将居住房抵押给银行，贷款额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到老，由后人处理房产时折还贷款。
比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷10万加元，该老人15年后“归西”后，银行将其房产处置后获20万加元，减去10万加元贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。
加拿大“以房养老”的倒按揭极其个性化，即根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。老年人可用这笔倒按揭贷到的钱给子女支付买房的首付，或旅游、装修房屋等。个性化的设计使倒按揭在加拿大赢得了成功。
英国：20%的50岁以上老人采用这种方式
1920年，英国为了保障低收入的高龄者的生活，作为一种国家援助的方式，采用了倒按揭模式向低收入高龄者贷款。由此，英国成为采取倒按揭“以房养老”模式的第一个国家。
如今，大约有20%左右50岁以上的英国老年人采用这种方式。他们将房产抵押给银行、保险公司等机构，每个月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。
英国“以房养老”的另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，英国有不少老年人把自己的养老地点选择到西班牙、南非等国家。
这些国家物价水平较低，英国老人把本国的住宅出售后可在西班牙或南非买到面积更大或质量更好的住宅，享受到比本国更好的生活和服务。
日本：
申请条件较苛刻
目前，日本“以房养老”主要是针对一些在退休后想继续住在自己房子里的低收入老人。总的来说，条件较苛刻。
以东京为例：首先在申请条件上，申请人要在65岁以上，得居住在自己持有产权的住宅当中，家庭成员构成不能超出单身、夫妇以及夫妇两人的父母的范围，也就是说不能有子女同住。申请人家庭的人均收入还要在当地的低收入标准之下，并且已经申请了低保等福利政策的家庭还不能享受这项政策。
此外，申请人持有产权的房屋得是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可以申请。
在申请到这项制度以后，申请人每个月可以领到30万日元以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%，借贷期限到贷款额度达总额度上限为止。生活费会每3个月一次发放给申请者，贷款的年利率是比较低的，每年3%。
（赵海建）
名词解释
以房养老：是指年轻时贷款买房，老年时将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧。
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