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反向抵押养老保险即将于7月1日试点的消息，迅速引发了热议。公众关注点不仅在于其会对养老市场和住房市场带来多大影响，更在于这项同时涉及到养老和住房两大民生领域的试水将如何推进，政策如何落地。
“本质上看，以房养老的做法，以金融创新为手段，把不动产的未来价值进行当期变现，从而盘活了住房资源，对于房地产市场是一个启示。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示，通过保险（放心保）公司的介入，此类房产的价值可以通过当期可持续的现金流释放出来，对于养老等是利好。
严跃进认为，从目前情况看，独生子女家庭数量会增多。此类独生子女未来的住房拥有情况会比较好，但对于赡养老人的精力和时间会比较少。对于老年人来说，参加机构养老还是有一定的抵触，还是偏好居家养老的习惯。将此类住房进行变现，能够防止未来住房的空置状况。而最后变为保险公司资产，能够实现物业价值的最大化。如果此类住房金融政策推行，那么未来将会释放一批比较好的存量房，对于增加楼盘供应是有利的，本质上，也能盘活当地房地产资产，为房地产市场注入流动性。
显然，在我国房地产市场和房价都在大幅波动的情况下，住房价值评估能否公允，成为试点能否成功的关键，这不仅会影响到老年人参与试点的积极性，其中也隐含着很大的金融风险。特别是，自从住房货币化改革以来，我国的房地产市场还未经历过一个完整的周期，对于房价的后市走势很难判断。而且，一般住宅为70年产权，当前普遍存在着“老人住老屋”的情形，“以房养老”的时间过程很长，参与试点的金融机构就面临着风险不确定性的考验。
“过去对于房产的估值，一般都是往高走。因为房价看涨的思维根深蒂固。”严跃进认为，但实际上，最近出现了很多关于房产看跌的说法。对于房价涨还是跌，实际上很难预测，所以从预测的角度看，对于此类房产的价值估计将面临一个方向把控上的难点。当然，从目前几个试点大城市的情况看，房产的价值还是容易上升的。但对于一些库存高的、城市版图扩张厉害的城市，此类房产评估还是值得商榷的。
另外有一点，由于此类试点住房并非在合同生效的时候就把房产进行转让，老年人依然会继续使用，这会影响房产物业的折旧速度。所以，房产评估时，需要考虑此类因素：老年人的寿命、房产周边的旧城改造进程、社区物业管理效率等。在估值后，需要用比较简洁明晰的报告呈现给老年人，防止最后出现误导，这个是容易出现纠纷的地方。
试点的意义正是为了解决这些瓶颈。随着我国人口老龄化加剧以及养老问题越来越突出，在政府提供基本养老保障的前提下，探索市场化、多样化的养老方式，有助于增加养老产品的供给，而且现实中也确实存在着一部分“失独”家庭，有自有住房，但是已无子女赡养，如果能以住房为反向抵押取得现金流，那么就在很大程度上改善老年人的生活条件。因此，“以房养老”实际上为老年人提供了一种选择，这也契合我国步入老龄化社会后养老需求多元化、多层次的趋势，而养老市场中蕴藏的很大商机，也让许多金融机构跃跃欲试。
社科院财经战略研究院助理研究员吕风勇认为，当前我国二手房市场发达，为最终抵押房产处置提供了条件，有利于形成公允的市场价格，而且此次发布的指导意见对房价的升值由谁受益、贬值由谁承担做出了规定，把试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。但是还有一些具体问题会在试点中出现，需要相关的配套细则出台，这不仅是关于保险法则，还应有法律法规等相关细则的跟进和修正。
另外，我国城乡居民对自有住房有较强的保有愿望，而且整个房地产市场还并不成熟和理性，也为试点增添了许多未知因素。尤其是，虽然我国早已有住房抵押消费贷款等以房产为抵押的金融产品，但最终转移住房产权的并不多。因此，在试点中对于房产归属以及价值评估一定要透明公允，否则会引发产权不清的纠纷。
比如，银行在发放住房按揭贷款时，贷款额度并非按照市场价格来计算，而是按照评估价格计算，同时如果房产处置时临近产权到期，那么其交易价值和变现能力都会显著下降。这些可能的冲突在设计具体细则时应当考虑到，在不断探索中使这一商业化的养老保险品种逐渐走向成熟。
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