捆绑销售、强买强卖 看看买房遭遇的"霸王"条款

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　　捆绑销售、强买强卖、质量纠纷、承诺不兑现……在房屋交易过程中，由于信息不透明、地位不对等等原因，不少商品房买卖合同中存在着不同程度的霸王条款，一些开发商或中介有意识地逃避责任、损害购房者权益。消费者在购买房产时，应慎重对待每一个合同细节。

　　案例1

　　捂盘惜售

　　为防止开发商捂盘惜售，2010年2月底北京出台政策明确规定，取得预售许可证后，开发商必须在三天内一次性公开全部房源。然而，随着去年楼市火爆，原本用来控制开发商随意涨价的商品房预售证反而成为开发商拖延入市的“挡箭牌”。一些开发商明知报价难获政府认可仍旧报高价，以拿不到预售证为借口拖延开盘，更有甚者故意拖延工期推迟开盘时间。

　　位于大兴的某项目在2011年5月销售出两栋楼后，整整两年再未开盘，由此引起不少购房者不满，直到去年7月20日，该项目再次开盘，项目销售价格也从一期的每平米1.8万上涨至每平米2.3万。

　　比如天宫院某项目，自2012年年底开盘计划一拖再拖，原本预计2013年3月推出房源，但是此后便一拖再拖直到去年10月首期才开盘，在诸多开盘信息均不明确的背后，却是项目预计售价的一路飙升。将近1年的时间里，项目的预计售价已经从最初的16500-17000元/平方米升至25000元/平方米。

　　一般来说，刚需项目前期预热宣传、蓄客需要三四个月的时间，中、高端项目需要半年左右的时间。不过，由于开发商的自身情况不同，以及预售证审批等因素的影响，现在一些项目的蓄客预热期被延长了。有些老项目前期已经销售完毕，资金链方面的压力并不大。随着所在区域配套的成熟，开发商在推后期房源时，寄希望于从后期房源“出利润”，因此，想卖个高价，并不急于开盘。

　　专家点评

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，从去年实际供应来说，市场供应呈现的一贯是阶段性变化特征，去年受到政策层面对预售价格采取严格管制，与之前两年土地供应不足的两重因素叠加，造成了短期的供应减少，这一方面是市场因素造成的，另一方面是政策原因加重的，而购房需求升温，更使得楼市短期的供应不足现象被放大。从房企初衷来说，虽然存在部分房企在地价上涨、预期房价上升基础上抱以惜售心态，但是更多的，仍然是限涨令之下房企与政策、市场的一种博弈和观望。今年开始，在自住型商品房的冲击下，供需双方对市场的预判也正在出现变化。市场需求主体的刚需客群本就对价格与政策极为敏感，自住型商品房的推出，已经形成了对于刚需客户的分流。而作为市场供应主体的开发企业，在刚需项目的客户积累量有所放缓，开盘供需比逐步平衡的背景下，捂盘、惜售将不复存在，“平价跑量”加快周转率、“现金为王”减低运营风险，成为开发商的普遍策略。

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