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法制晚报讯（ 张东妮） “不限购”，在严厉的住房调控政策下成了房地产市场最管用的广告语。而曾经的鸡肋产品商住小户型也随之悄然占据刚需市场。
“在有生之年能看到你住的房子被拆。”关于商住两用房最有名的段子，是位于青年路的某项目，由于诸多因素，许多购房者签订合同后的实际有效使用年限不到30年。曾几何时，商住两用房40年的产权成为销售的弊端，而今却因为打了个政策的擦边球成为没有购房资格的人们眼中的“香饽饽”。
调查了解，在北京严厉的住房调控政策下，商住两用房项目作为调控的“盲点”，近期呈现出了供需两旺的态势，成交量达到全市小户型成交量的九成。
今年以来成交占比再涨两成
“主要是不限购，没有购房资格就只好买这了。如果有资格肯定不会选择商住房。”购房者小牛婚后一直租房住，去年怀孕后想买房，夫妻俩却都没有资格，于是在双方父母的帮助下购买了位于地铁6号线边上的商住小户型项目。小牛无奈地告诉，总不能生了孩子之后还老搬家吧。了解到，很多像小牛一样的刚需购房者，在没有购房资格的情况下，退而求其次选择商住两用房，也就使得商住两用房从边缘产品成为“主流产品”。
据亚豪机构统计数据显示，截至2月16日，2014年北京商品住宅成交中，户型面积在70平米以下的小户型产品共成交了2650套，在整体住宅市场中的占比达到了32%，比2013年全年提高了12个百分点。其中商住类产品共成交了2378套，占了70平米以下小户型总成交量的90%，比2013年全年更是大幅提高了18个百分点。毋庸置疑，商住项目成为70平米以下小户型产品的成交主体。
“目前普通住宅限购，商住房小户型不限购，销售回款快，开发商肯定更愿意拿出地来盖商住房。”位于东五环外的商住两用房开发商负责人告诉，现在盖商住房的开发商越来越多，肯定跟调控政策有关，开发商的资金链靠销售回款，在目前的政策背景下，相比普通住宅，商住房的销售回款更有保障。
采访了解，目前北京商住房两用房成供应主力，开发商推盘积极性更好，销售也更容易。据亚豪机构统计数据显示，2013年12月，在北京开盘的24个项目中，商住项目有9个，占比37%，远远高于去年前11个月16%的平均占比。同时，2014年开局，虽然开发商推盘积极性整体降低，开盘项目个数锐减，但是截至2月16日，1、2月份开盘的13个项目中，包含首开熙悦睿府?书香、城乡世纪广场?莫尔空间、旭辉E天地、常楹公元自由派在内，仍有4个商住项目开盘，4个项目累计增量超过1800套，在开盘总套数中占了近一半的比例，成为市场供应的绝对主力。
截至2月16日，2014年北京住宅销售排行榜数据也显示，中粮万科FUNMIX半岛广场、顺义?绿地启航国际、红石座、熙悦睿府?书香等商住项目均表现不俗，其中，位于房山区的中粮万科FUNMIX半岛广场更是位居销售榜首。而上述几个项目的开盘时间集中在去年11月底到今年1月初，都在最近两个月有新增放量。
成交均价较普宅低近两成
“不限购，低总价，LOFT，小户型，层高5.8米，买一层送一层。”类似的商住两用房广告估计很多人的手机上都接到过。在房地产调控限购以及高房价的背景下，不限购低总价仅这两点就已经足以打动很多刚需购房者的心，如果再加上买一层送一层的强大吸引力，那些商住房的明显弊端被很多购房者刻意忽视。受使用年限、贷款、转让、居住成本等诸多商住两用房的不足影响，开发商在商住两用房的定价策略上相比周边普通住宅略低。作为70平米以下小户型产品的供应主力，商住房不但拉低了小户型产品的整体成交价，也成为了北京低端楼市的主力军。
统计显示，从1月1日到2月16日，北京商住产品的成交均价为21199元/平米，比商品住宅产品26040元/平米的均价低了19%，其中70平米以下的商住产品成交均价为21631元/平米，也比小户型21962元/平米的成交均价略低。
名次 项目名称 行政区 套数↓ 面积(㎡) 均价(元/㎡) 套均面积（㎡） 物业类型
1 中粮万科FUNMIX半岛广场 房山区 640 38275.56 22585 60 商住
2 首创·伊林郡 房山区 494 44874.26 18121 91 普宅
3 京投万科·西华府 丰台区 494 44170.98 38564 89 普宅
4 顺义·绿地启航国际 顺义区 333 16415.9 19663 49 商住
5 鲁能·7号院 顺义区 317 37271.29 20454 118 普宅
6 众美城 大兴区 283 26833.92 15846 95 普宅
7 红石座 昌平区 239 15482.5 20472 65 商住
8 中海金石公馆 石景山区 216 23571.77 40022 109 普宅
9 熙悦睿府·书香 房山区 215 10477.69 19260 49 商住
10 北京苏活 顺义区 214 11878.73 11500 56 普宅
·专家观点· 商住项目将持续大量入市
亚豪机构副总经理高姗认为，2013年北京楼市销售强势回暖，房企业绩普遍上扬，资金充裕，直接导致11月初限价令重申后，刚需项目折损利润推盘的积极性不足，反而是商住项目由于不受限价令制约，在低端市场供量不足的情况下趁机大批推盘，抢占客群。2013年至今，北京土地供应量大幅增加，其中商业地块成交也维持在高位，同时，与自住商品房用地捆绑销售的配建用地也将成为未来房企冲利的主要部分，商业用地的供应充足将使得未来商住项目持续保持较大放量，也刺激了现有商住项目的加速入市。
对于近期商住小户型项目的猛增势头，高姗认为，一方面，从去年年底持续至今，银行对于房贷额度的收紧，与首套住房优惠利率的取消，令一部分刚需客群购买住宅的成本提升，这种变化令住宅产品与商住产品原本在贷款成本方面的差异缩小，无形中对商住项目形成了利好。另一方面，从去年年末开始，刚需项目推盘量锐减，总价低的小户型房源更是难觅，相对的，商住项目开盘则明显增多，房源的相对充足也成为近期商住项目成交量走高的原因之一。
如按照居住使用，商住产品自身“硬伤”较多，比如商住立项产权年限少、到期后产权续期成谜导致购买与持有风险增多，容积率大、通透户型少、商住两用导致宜居性差，商水商电导致生活成本居高不下等，这都使得商住产品的价格普遍低于同区域内的住宅产品。提醒刚需购房者，如果从居住角度考虑，购买商住项目需要充分考虑以上问题，结合自身情况谨慎出手。
“长期来看，对北京市整体住宅市场影响不大。”北京市房地产协会秘书长陈志表示，商住两用房实际上是在限购的政策背景下，开发商看到了另一个机会，办公性商业用房改变了使用功能，打了个政策的擦边球，成为商业立项的居住用房，进而促进了开发商开发商住两用房的热情。但这种情况是阶段性的，不会对整体市场格局有什么影响。如果限购政策长期存在，商住两用房的现象也将始终存在。
陈志分析，现在很多还没有购房资格的购房者，明明知道商住两用房的居住转让成本相比普通住宅高出不少，仍然愿意购买，最主要的原因是担心房价上涨，怕再等几年虽然资格够了却买不起了，购买商住房主要原因是通过房产进行保值增值，实现投资兼居住的价值。
购买商住两用房
必须知道的事
商住房即为商住两用，就是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。
转让：“商住两用”其转让契税为4%，普通住宅转让契税为2%（不超过144平米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。
贷款：期限一般不超过10年，首付50%，不能申请公积金贷款。
产权：一般只有40年或50年。根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。
居住成本：水、电和物业费用都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。虽然很多商住两用房在销售时承诺是民用的水电费标准，但也是偷偷摸摸不敢写入合同中，大部分“商住两用”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，也就是说购房者要承受较高的生活成本。
户口：商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。
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