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10多年来，房价屡遭调整压力，所不同的是，这一次来自市场，而非政策，决定了本轮房价向下调整的真实性。
一、房贷明显影响房价
个人购房的资金来源相当部分来自于贷款。2013年全国新增个人住房贷款1.7 万亿元，占当年个人住宅和商业地产销售额(8.1万亿元)的20.98%。
个人住房贷款的发放情况，直接影响着房地产的销售状况，进而决定房价。换言之，房价上升的推动力，相当程度上来自于住房贷款等各类债务融资。
2008 年-2012年，个人住房贷款余额同比增速与全国住宅价格同比增速基本保持了同涨同跌的变化趋势。
2009-2012年的1-2月房贷增速下降，同期房价涨幅趋缓。2013年1-5月，五大行新增贷款60%为个人贷款，上半年房价同比上涨11.98%，而三、四季度新增房贷(相当部分已为个人经营性贷款)8372 亿元，年末房价涨幅收窄至7.73%。
二、高利率逼停房贷市场
我国的房贷利率包含名义贷款利率和折数两部分，折数影响更大。为减轻居民购房财务负担，央行[微博]对住房贷款实行优惠利率。1998年5月开始，央行允许银行住房贷款利率按照法定贷款利率打九五折，折后为7.65%。
类似调整持续到2008年10月，可以打七折，折后为4.158%。房贷利率长期偏低，刺激了居民购房需求。
2012 年第三季度开始，市场利率上行，银行资金来源紧拙，房贷打折数被迫减少，一般只能打八五折。2013年上半年，房贷一般只能打九折。2013年第四季度开始，房贷利率一般不再打折。进入2014年，市场利率进一步推高。同时，连年的高涨之后，房价高悬，购房总价也很高。
于是，房贷市场尴尬的一幕出现：商业银行执行房贷基准利率或下浮，银行资金价格倒挂，银行承受不起；商业银行上浮房贷基准利率，购房人月供压力太大，购房人承受不起。
2014年，5年期以上房贷基准利率为6.55%，若按基准利率0.9倍执行优惠利率为5.9%。互联网企业推出的余额宝[微博]、财付通等理财产品收益率一度高达6.5%，目前仍在5%左右。受其倒逼，银行理财产品收益率持续推高，维持在5%-5.5%。
银行理财收益率高于9折房贷利率、接近房贷基准利率，银行投资他行理财产品，强于发放房贷。2013年12月，1年期同业存款利率高达6.8%，银行存放同业，也好于发放房贷。
面对高利率，银行房贷市场限于停顿，导致房地产交易量下滑，房价承压。
房地产开发企业表外融资利率超高，通过购房人的预售款中和了财务总成本。预售款相当程度上来自于房贷，预售款少了，开发企业的资金链和资金成本骤然紧张。
市场正在寻找均衡，或者利率下降，或者房价下降，最好两个同时下降。
三、高利率逼近收入增长率，动摇房价根基
本市房价与本市居民收入之比(房价收入比)的确不是衡量中国城市房地产价格高低的好指标。城市化的因素、外地人买房的因素、举家支持的因素、灰色收入的因素等等，都使房价收入比指标失去意义。
但若用增长率来衡量，这些因素都能包含进去。收入增长率与贷款利率比较是一个好指标。收入增长率高出贷款利率越多，购房人的债务负担能力就越强。这几年的实践是，当个人收入增长率为贷款利率的2倍以上时，则房价猛涨，低于1倍则房价下跌。
近年，居民收入增长率趋缓。居民收入增长率的下降从根本上消减房地产市场的购买力，动摇房价根基。
四、高利率改变个人资产配置倾向
2005年以来，我国居民资产结构中，超配房地产，并且获得了极大的成功。高利率或无风险收益率正在改变这种配置倾向。
进入2014 年，一年期银行理财产品收益率(无风险收益率)达到6%左右。房地产这样的中高风险投资收益率就应达到8%以上，投资9 年翻一倍。北京市住宅均价3.5万元，9 年之后的2022 年住宅均价达到7万元，也即每平米1.13万美元，这是目前难以想象的。
房地产投资缴纳营业税(5%)、个人所得税(20%)、契税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、土地增值税等各种税费率至少在10%以上。
一笔为期5年的房地产投资，其年收益率必须达到10%，也即7.27年翻一倍，才有比较投资价值。高利率预期的增强，房地产投资的吸引力下降了。
互联网金融降低了理财产品投资的门槛，银行也在主动下调投资门槛，中低收入人群的闲余资金享受到了较高的无风险投资收益。
持续的房价上涨之后，房地产市场的投资门槛在升高，投资价值的不确定性却在增大，不再是创富的最佳手段。
房地产的低流动性和税务风险，也在压抑房地产投资的热情。投资房地产意愿正在下降。个人资产配置结构的改变，会对房价产生持续的影响。
五、应放宽限购政策
新一届政府施政以来，对房地产市场采取“善意的忽视”，保持政策平稳，谨慎引导市场预期，以静制动，不折腾。这是成功的，总的政策基调还应保持。
所不同的是，过去是为房价上涨预期降温，今天也要为房价下跌预期降温。作为一种投资品，房地产价格平均年涨幅3-5%左右，就是一个健康的市场，全社会应该接受。
降低利率是稳定房贷、房价的治本之策，但可以作为的空间比较有限。中期内，我国利率的趋势性上升或维持中高位，难以逆转。
尽管如此，政策上仍然要采取保持贷款适度增加、适时适度降低贷款基准利率、把握好利率市场化节奏、规制影子银行等银行之外的信贷融资市场、宽容企业境外融资、放宽存贷比监管等措施，防止利率的过快上升。
分类微调限购限贷政策，释放中高端收入群体购买力。
一线城市，对于户籍居民，放宽至家庭拥有三套住房，视情况逐步放宽非核心城区的住宅限购；对于非户籍居民，维持限购政策。限贷政策方面，首套房贷首付款放宽至二成，二套房贷首付款可放宽至五成，三套房贷首付款放宽至七成，非首套房贷利率不再设立底限。少付的首付款，增强了购房人的月供能力。
二三线城市，对于户籍居民，允许其购买第三、四套住房直至取消限购政策；对于非户籍居民，允许购买第二套住房。限贷政策方面，允许办理三套房贷款，二套房贷首付款可放宽至四成，非首套房贷利率不再设立底限。
利用国有大银行的信誉、专业能力和网点，中和低成本的公积金资金、中等成本的发债资金和高成本的市场化资金，能够实现降低成本和便民利民的统一。 政策性的住宅金融体系呼之欲出，但需要仔细设计。我国国有大银行体系发达，由国有大银行代理住宅金融职能是一种成本较低的解决住宅融资的有效途径。
房贷利率低，操作成本高，存款贡献少，商业银行办理房贷业务收益偏低。银行仍然要办理房贷，基于维护客户关系和践行社会责任的考虑，同时房贷的不良率较低。
但我国住房不良贷款的处置变得异常困难，个别城市甚至规定抵押房屋的处置必须同时满足房内没有住人、不挂户口和当事人亲来签字三个条件。结果，一种低风险的贷款，变成了中高风险的贷款。
在涉及抵押住房资产处置的案件中，强化对市场经济法制的维护，遵守契约精神，严厉打击债务人逃废债行为，对于促进银行多做房贷业务是有积极作用的。
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标签： 房价
