上月郑州房子多卖一倍 09年商品房销售超千万平

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　　为何去年年底楼市突然出现井喷？今年的供求关系会否发生变化？开发商和购房者该如何应对？昨天，郑州同致行地产顾问机构发布了分析报告。

　　保障性住房大量上市推高成交量

　　郑州市房管局的统计结果显示，去年12月，郑州市区商品房销售17753套，较上月上涨 81.4%，较去年同期上涨120.5%。商品房销售面积165.29万平方米，同比上涨110.1%。从成交均价来看，商品房成交均价出现回落，每平方米跌到5000元以下，住宅均价为每平方米4545元，比上月下降了305元。

　　郑州同致行地产顾问有限公司研究中心认为，去年12月郑州商品房成交量再次出现井喷现象，主要有以下两个方面的原因。

　　一方面，由于临近年关，一些房地产政策进入倒计时阶段，为了赶上房地产优惠政策的末班车和良好的市场氛围，大多数楼盘加快预售速度和推盘节奏，开盘楼盘数量增多。

　　调查表明，虽然12月份郑州楼市成交量刷新纪录，但并不是所有楼盘成交良好，而是主要集中在一些大盘。

　　据郑州同致行地产顾问有限公司统计，商品房成交前20名楼盘共成交9981套商品房，占郑州在售155个楼盘成交量的56%。

　　其中，排在前十名的楼盘有中原新城、美景鸿城、高速奥兰花园、锦艺国际华都等，这些楼盘销售都在500套以上。12月商品房销售套数低于30套的楼盘有74个，商品房销售套数在30~50套的楼盘有21个，商品房销售套数在50~100套的楼盘有25个，商品房销售套数超过100套的楼盘有35个。

　　另一方面，保障性住房集中上市，不仅推高了成交量，还拉低了成交均价。2009年12月份前后，郑州市推出6203套经济适用房，面向低收入群体公开销售，并在当月进行了经济适用房的选房，包括裕华美欣、园田花园、红河瀛园、永恒·尚东、联合花园、联合雅园、泰和苑、紫东河、凯田花园、通和盛世等十个经济适用房小区。

　　根据同致行统计，选房较多的经济适用房楼盘有园田花园、启福中原等。其中园田花园成交1801套。大量保障性住房上市成交签约，使得12月份商品房成交量突然井喷，达到了17753套。

　　同时，保障性住房集中销售也拉低了12月份郑州市商品房成交均价，由11月份的5375元/平方米下降为12月的4936元/平方米，降幅达到了439元/平方米。

　　同致行认为，保障性住房的充足供应可以有效抑制商品房价格的过快上涨，平抑购房者对于商品房价格的预期。

　　调控政策转向推动二手房成交井喷

　　郑州市房管局统计结果显示，去年12月份，郑州市区二手房共成交4899套，较上月上涨了68.23%，同比上涨232.6%；成交面积45.39万平方米，较上月上涨了67.1%，同比增长245.6%；二手房成交均价为 3656元 /平方米，较上月上涨了4.82%。

　　郑州同致行地产顾问有限公司认为，二手房成交量出现井喷和成交均价上涨是阶段性的特殊现象，主要是由于房地产调控政策造成。

　　2009年底，房地产调控政策开始转向，并逐渐收紧。

　　2009年12月9日，国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。

　　12月23日，财政部和国家税务总局出台了关于调整个人住房转让营业税政策的细则。由于住房转让营业税征免时限的恢复，导致大量的二手房集中上市，很多购房者也纷纷把购买二手房时间提前，导致二手房市场出现规避政策的阶段性井喷。

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