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2013年上半年，尽管遭遇新国五条及本地诸多配套政策狙击，但福州楼市仍然可以用“炙手可热”来形容。日光盘屡见不鲜、楼价坚挺不跌，一手房销量更是创下自2010年以来新高……
在一个纷杂的市场中，要怎样才能理清它的轮廓呢？调查发现，下列“关键字”，展现了上半年福州楼市的基本景象。
关键字一
涨
房价一路涨
谈到楼市，不管任何人，最关心的就是“价格”两个字。那么，今年上半年福州房价走势如何？
买家的感觉最直观：“从来只见楼价涨，几时见过楼价跌？”
“去年12月我果断入市，因为我觉得，从北上广等一线城市的情况看，房价又上来了。而他们是风向标，跟着走错不了。”昨日，在省妇幼保健院工作的林女士告诉，当时她看中了市区一个均价为每平方米18000元的楼盘，家人觉得太贵，一直在犹豫。可是她看电视里北上广的房价还在明显上涨，就果断地作决定。后来的事情大家都知道了——几个市区楼盘在年初的一次拍地后，房价很快上调了每平方米近千元。昨日了解到的情况是，这几个当时均价每平方米18000元到19000元左右的楼盘，目前价格都在每平方米21000元到23000元之间。
权威数据也证明，消费者的直觉是最灵敏的。根据国家统计局的数字，今年每个月，福州的房价都在涨。
1月份，福州市的新建商品住宅价格指数环比上涨0.8%，同比上涨2.4%，比较靠前。2月份一般都是传统的淡季，但2013年的2月份福州新建住宅价格指数仍然环比上涨1.8%，同比上涨4.3%。3月份，福州新建住宅价格指数环比上月上涨了1.3%，同比去年3月上涨了5.9%。4月份，福州新建住宅价格指数环比上月上涨了1.6%，同比去年4月上涨了7.6%。5月份，福州新建住宅价格指数环比上月上涨了0.4%，同比去年5月上涨了8.3%。
尽管由于统计口径不同，中国指数研究院给出的数据是上半年福州房价4涨2跌，可是其给出的趋势也是“福州房价持续上涨”。其研究结果显示，今年6月份，福州一手房均价已经达到每平方米14079元，相比5月环比上涨1.38%。而在去年6月份，福州一手房价格为每平方米12735元，这意味着，一年时间，福州房价每平方米上涨了1344元，涨幅达到10.6%。业内人士表示，实际上，6月最后一周，受融侨外滩、融信澜郡、阳光凡尔赛宫等中高端项目成交量加大的影响，福州市区商品住宅成交均价每平方米19078元，创历史新高。
关键字二
增
销量一路增
价格再高，如果没有人买，那一切都是虚的，这正所谓“有量才有价”，量是价的基础。
那么，上半年福州一手房的销售情况如何？不算不知道，上半年福州楼市一手房销量创下了近四年来福州年中成交量的最高值。
福州市房地产交易登记中心数据显示，今年1月到6月，福州一手房成交13047套，相比去年上半年的7851套，增加了5196套，同比上涨了66.18%。这也创下了近四年来福州年中成交量的最高值，此前的2010年、2011年上半年福州一手房成交量分别为9502套和9342套。
业内人士表示，今年以来，福州一手房的销售情况一直都令开发商感到满意，即使是在传统的春节淡季2月份，月销量都能达到1715套的水准。到了“国五条”细则出台的5月份，销售量更是达到了惊人的3250套的水准。随后，即使进入了所谓的“透支期”，一手房的月销量也都基本接近2000套的水准。据福州市统计局发布，今年1月到5月，福州市商品房销售面积就达到了499.61万平方米，增长133.9%；商品房销售额495.41亿元，增长124.7%。
实际上，真正的销售水平还不止这个数字。
业内人士表示，现在福州市区楼盘数量有限，加之限购的影响，大量的销售其实转移到了闽侯和连江。尤其是在闽侯，其实每个月的销量都不逊于市区。例如，2013年1月~5月，闽侯住宅成交8037套，而福州市区则为10662套，闽侯一个行政区域的成交量几乎赶上福州五城区的成交量。
关键字三
税
众人皆反对
论及今年上半年楼市，甚至论及近几年的楼市，3月份横空出世的新国五条细则都是绝对绕不开的，尤其是细则中要求二手房交易需要征收20%个税的条款。有人开玩笑说，当时大家见面，问的都是“你买（卖）房了没有？”此话虽有些戏谑，但也反映出“20%个税”规定对于市场的心理冲击程度。
受新国五条细则“按差额征收20%个税”的影响，买卖双方加快成交，福州市场上不论一手还是二手住宅成交都出现“井喷”。3月18日至3月24日，福州五行政区住宅总签约套数更是创纪录地突破千套，环比前一周增加458套，达到1007套。而在签约面积上，更是达到115696平方米，环比前一周暴涨45420平方米，增幅达到64.63%，签约数据回到了2009年的高峰水平。“这样惊人的数字，即使在2009年楼市高潮的时候，也是很难想像的。”对此，福州各大房产营销机构的负责人啧啧称奇。
而受影响更大的二手房市场，反映更是激烈。自3月份“国五条”出台后，福州二手楼市就处于一个“疯狂”的状态。在恐慌心态的驱使下，3月份福州二手房交易量出现“爆发式”增长，销量环比增加50%。
骤然涌入的交易人潮，立即使交易中心感到无法招架。从3月初政策出台开始，福州房地产交易登记中心就挤满了前来抢办过户手续的市民，一时间人头攒动，甚至不得不出动武警维持现场秩序。
不过，20%遭到了普通市民和业内专家几乎一边倒的反对，在目前“实收”的市场环境下，几乎所有的税费都会被转嫁给购房者，实际上起不到平抑房价的作用。也正因如此，国内绝大城市中，“20%个税”都成为一纸空文。昨日走访发现，目前本地二手房交易仍然执行原有的税费标准。
关键字四
限
公积金收紧
还没有从新“国五条”中回过神来，由于公积金吃紧，福州于3月初出台文件，调整公积金贷款条件。根据《通知》，许多本来能贷款的市民，暂时将不能使用公积金贷款；而原来能多贷款的市民，能贷款的金额也大幅缩水。
去年至今，由于楼市销售迅速上升，福州公积金的利用率大大提高：去年年初，因为楼市调控，投资需求遭到抑制，业界普遍认为2012年的住房公积金贷款发放量会下滑。没想到，受商业银行住房贷款利率难见优惠的影响，公积金贷款利率优惠凸显，再加上榕提高了住房公积金贷款上限等因素，福州公积金贷款发放量反而大涨。去年前三季度，福州住房公积金就发放贷款15.18亿元，已经创下了福州市住房公积金年度住房贷款发放量的新高。而去年国庆长假结束后的一周内，福州市公积金更是累计向192户居民发放贷款金额约1.1亿元，创下福州住房公积金贷款单周发放量的最高纪录。最终，去年全年福州共发放公积金个人贷款25.02亿元，完成年计划的156.41%，较前一年同期增长117.56%。
政策的改变，迅速在楼市中引起强烈反响。尽管由于担心本月底房产个税新政“落地”，二手房业务暴增，人手极为紧缺，连所有高管都投入一线直接办理业务，但是公积金新政的出台，再度考验他们的调配能力，中介企业当时不得不在超负荷的工作量中重新调整资源以使得公积金贷款客户不受影响。不仅是中介企业，开发商也是如此，大量一手楼盘的财务人员都加班为申请公积金贷款的客户办理相关材料。上述情况延伸到交易登记中心里，结果就是人潮急速涌入。无论是交易中心还是公积金中心，里面的人潮都已经到了“汹涌”的地步，大量涌入的业务使得公积金贷款的办理速度明显放缓。此前市民办理公积金贷款都会得到“7个工作日内”办结的口头通知，但在三四月间，这一时效几乎无法实现。很多急着贷款的市民，不得不四处找关系加快办理进度。
关键字五
地
房企狂拿地
土地是房地产开发企业经营的根本，今年以来，福州房企在拿地上的表现惊动四方，甚至在国内房地产业中也是可圈可点。
1月份，福州公开出让市区12幅地块，共计367.25亩。这也为2013年福州市区的土地出让拉开了序幕。由于福州市区许久没有土地出让，这次出让已开始就引起了众多房地产开发企业的关注，实际拍卖过程中更是竞争激烈，拍卖中，晋安区化工路附近一地块的拍卖价格达到了每平方米近8000元的水平，而目前市中心不少单价2万元左右的楼盘，当年拿地的价格也是每平方米8000多元。这意味着，东二环的房价也将升到此水平。受此影响，市中心多个高档楼盘不约而同地调高了售价，价格涨幅从每平方米200元到300元不等。其中，有的楼盘已经是自2012年10月以来的第三次调价了，价格总计上调了每平方米近千元。
在这次土地出让后，业界曾预期，福州很快将会再次大批量在市区出让土地，然而，实际情况并非如此。土地供应的紧张，使得房企们开始四面出击，不仅在周边区域大量拿地，甚至开始远征一线市场。
在闽侯，泰禾、阳光、世茂、金源等大房企频频大举出手拿地，每次拿地动辄上百亩，楼面单价也基本未超过每平方米2000元。除了闽侯板块外，长乐也成了品牌房企奔向外围的热门区域。其中，今年海交会期间，世纪金源集团与长乐市签约开发项目，总投资55亿元，占地6625亩；5月17日，泰禾以6.16亿元竞得长乐市宗地2013-1号地块，这也是泰禾在长乐的第二幅地块；同日，阳光城则以8.85亿元竞得长乐市宗地2013-02号地块，两大本土巨头齐聚长乐，实属罕见。
在本地获得足够的发展资本后，本地开发商又盯上了一线市场，各大开发商纷纷在北京、上海等一线城市拿地。根据《中国300城市土地市场交易情报（2013年1月~6月）》公布的上半年全国成交住宅用地楼面价前10榜单。福州泰禾房地产开发有限公司以每平方米28560元的楼面地价，竞得了北京朝阳区孙河乡北甸西村W地块二类居住用地，荣登2013年上半年全国成交住宅用地楼面地价排行榜榜首。实际上，今年上半年，泰禾集团共在京沪两地接连拿下5块地，其中，在北京朝阳区、通州区、石景山区夺下4块地，上海闸北区竞得1块地，5块地的总价款将近70亿元。此外，今年上半年阳光城、融信、正荣等多家福建大型房地产企业，也开始转战京沪。阳光城集团在上海浦东新区以2.5亿元左右的总价拿下2块地，正荣集团以13.5亿元竞得上海市宝山区一地块，融信集团以14.12亿元竞得上海赵巷特色居住区用地。本地房企纷纷转向一线城市，主要有两方面原因：首先，福州房企品牌走向全国化，将一线城市作为品牌输出点，并在当地扩招储备人才，对提升品牌形象有帮助。其次，一线城市的楼市溢价能力和升值空间较大，远超二三线城市，且风险较小。除此之外，福州本土的房企也有拿地的优势，现金流和融资能力较强，具有很强的囤地能力。
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