中高端项目成瓶颈 持续去库存面临挑战

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　　□本报张奕妍

　　在无锡房地产业界，有着这样的观点——高端商品住宅库存如果不去化，去库存将是空话。

　　为什么这么说？一季度，无锡楼市去库存取得了可观的成绩，然而细分之下可以发现，位于金字塔顶端的高端置业市场的需求依然撬动缓慢。相关统计数据显示，截至3月底，144平方米以上面积段商品住宅存量依旧占据全市商品住宅库存总量的半壁江山，“不断升温的楼市确实让改善型置业加快了入市步伐，但大户型住宅库存基数过于庞大，持续去库存面临挑战。”业内人士如此表态。

　　大户型房价滞涨中高端项目成去库存瓶颈

　　尽管契税、营业税双降新政进一步释放了市场改善型需求，但是纵观无锡商品住宅各面积段库存，大户型去库存之路依旧任重道远。在700多万平方米商品住宅库存中，代表着刚性需求的中小面积段商品住宅占比保持在15%以内，而代表着改善型需求目标的144平方米以上面积段商品住宅量依旧占据全市商品住宅库存量的半壁江山，占到库存总体量的50%，其中180平方米以上户型占比达41%。

　　根据无锡克而瑞数据，目前90㎡以下和90-144㎡的库存去化周期基本已回归正常库存区间，而144㎡以上去化周期依然高达27个月。

　　作为中高端置业市场的代表，截至2016年3月，全市别墅市场可售库存量已达到124.73万平方左右，根据近12个月别墅月均去化约在3.34万平方米计算，剩余库存量可售约37个月左右。

　　在库存压力下，大户型产品升值预期也并不乐观，今年一季度别墅市场的成交均价11422元/平方米，同比仅上涨0.03%。与此形成鲜明对比的是全市商品住宅价格，相关统计数据显示一季度全市商品住宅成交均价8112元/平方米，同比上涨幅度达6.66%。“大户型产品出手并不容易，基本失去投资价值，而高端改善型自住置业的需求量非常有限。”业内人士认为，在缺乏投资撬动的背景下，过剩的大户型将成为我市去库存道路上的一道坎。

　　然而，无锡市房地产协会副会长杭卫认为，这一道坎并非难以逾越，但需要内外的双重合力。

　　产品升级经济型别墅逆势突围

　　产品个性决定市场，这在住宅过剩、竞争激烈的中高端置业市场表现得尤为明显。

　　相关数据显示，并非所有的大户型都处于滞销状态，伴随着一季度房地产市场的普遍升温，经济型别墅和占据稀缺资源的景观别墅迎来了库存快速消化的大好局面。

　　远郊经济型别墅是大户型住宅的成交主力，与快速的去化成绩一致，不少项目在今年一季度上调了销售价格。对比2015年全年成交均价和今年一季度成交均价发现，去年开盘的中建溪岸观邸全年成交均价为19725元/平方米，今年一季度价格上涨为21375元/平方米；长泰国际社区联排别墅成交均价由8896元/平方米上调至9231元/平方米；龙湖九里香醍联排别墅一季度成交均价为9910元/平方米，每平方米上调了约200元……跟其他高端置业类产品相比，经济型别墅呈一枝独秀的态势。

　　长泰国际社区的销售人员告诉说，250平方米以内的别墅产品畅销，比该楼盘同等总价的大平层更受市场欢迎。其总价低、性价比高的优势逐渐凸显，近几年赢得市场广大投资客和自住客的青睐，也正因为如此，当市场发展到去年成交高峰时，小型别墅市场创下了库存快速消化的大好局面。

　　此外，占据稀缺资源的终极置业需求也呈现回暖态势。位于长广溪畔总价500万以上的吉宝澜岸铭邸今年一开盘就取得了高于预期的销量，一季度成交总金额1.6亿元，居别墅市场首位；而另一端位于太湖沿线风光带的太湖锦绣园在今年一季度成交9套千万级独栋别墅，已接近去年半年的成交量。

　　发展总部经济扩大高端置业客群范围

　　“总部经济的缺乏让无锡高端市场失去了购买动力。”杭卫认为，仅依靠本地现有购买力来消化目前的大户型库存是一个不太可能完成的任务，只有吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，招揽更多高薪人群进入无锡，在圈层效应的带动下，部分优质高端项目才会迎来成交的一大突破。

　　据业内人士透露，锡东新城虽然以刚需购买为主，但由于企业总部的入驻，其高端楼盘依然不缺乏购买力。可以预见，总部经济的引入将可能撬动各个新城高端房源的去化。

　　据悉，锡东新城总部经济园区已逐步成形，红豆集团、天宇能源等9个总部经济项目，将打造无锡东部的总部经济集聚区。网新·无锡国际科技创新园区，一期占地120亩，将打造苏南区域一流的国际科技研发、成果转化示范园区和企业总部集聚区。2015年，首个央企子公司——中铁一局城轨公司总部也落户锡东新城商务区。

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