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今年以来，房地产板块表现抢眼。随着楼市回暖，地产股下半年是否仍有行情成为市场关注焦点。对此，大成基金地产行业研究员侯春燕及英大证券地产行业研究员蔡荣作客“中证面对面”时表示，目前房地产调控政策放松可能性较小，在库存压力大、投资及投机需求仍被抑制等因素作用下，房地产价格不会快速上涨，预计房地产会维持量平价稳的状况。今年下半年，地产股仍存在一定投资机会。
楼市回暖仍以刚需为主
主持人：目前楼市回暖与降息的刺激作用相关吗？
蔡荣：从数据来看，楼市比较明确出现了“红五月”，但房价还不能说有明确的回升趋势。总体呈现出量涨价平的格局。
近期楼市回暖，我们总结是四方面原因：一是各地方政府的微调政策，不仅本身对于购房有推动作用，也改变了购房者的预期，一些本来观望的购房需求现在转化成真实的购买；二是前期积累的刚需的释放；三是房地产企业采取以价换量的推盘销售策略产生的效果；四是在目前稳增长的宏观政策下，货币政策在放松，都对需求的释放有刺激作用。
主持人：也就是说，目前回暖仍以刚需支撑为主？
侯春燕：根据我们的调研情况，旺销楼盘总体还是以刚需为主，相对偏高端的项目，短期内很难看到类似景象。整个市场潜在的供应还是很大，库存也比较高，所以价格大涨很难看到，量目前保持在比较平稳的水平上。降息是最近的事情，对短期内成交可能是一个刺激。根据我们看到的数据，至少截至4月份，投资性购房占比接近历史低点，大概占成交量15%以下。
主持人：6月8日降息被认为对地产行业是重大利好。有观点认为中国再度步入降息周期，但也有一些分析人士认为今年下半年降息可能性很低。两位对接下来的货币政策走向如何看？
侯春燕：货币政策的制定主要根据通胀水平和经济水平的变化，现在市场上普遍预期通胀在下半年仍将有所回落，基于这样的判断，今年年内继续降息和降存准的可能依然存在。降息幅度和频率取决于通胀回落的幅度，通胀回落仍存在不确定性，对于降息基本的预期应该是下半年可能还会有一到两次。
蔡荣：从目前国内外情况来看不是很乐观。首先，外围局势不是很明朗，美国经济处于缓慢复苏之中，欧债问题前途未卜，国内消费低于市场预期，进出口方面的数据近期虽然出现了超预期反弹，但能否形成趋势还需要后期观察。在CPI、PPI双降的形势下，货币政策放松的形势比较明确，我们认为降息周期已经开启，未来仍有降息空间，预计一到两次。
房地产政策短期难放松
主持人：最近有一些报道是关于首套房贷利率重回7折的，这个现象普遍吗？
侯春燕：从目前来看，我认为银行首套房贷打七折只是个例。我调研了解到的情况是各城市对于首套房贷政策差异比较大，有的城市还在基准利率，但有的城市是基准利率打八五折。二套房依然是执行基准利率的1.1倍。
主持人：大家还关心的问题是，如果经济表现持续疲软，限购等房地产调控政策会不会出现改变？
侯春燕：房地产政策是否放松，有两个主要影响因素：一是中央政府对现在潜在经济增速到底什么位置合理的判断；二是海外经济的不确定性。2008年次贷危机对国内产生了很大的影响，到现在为止仍未结束。现在很难说房地产政策一定会放松，或者一定不会放松。我个人认为，如果经济维持在目前比较平稳的状况下，房地产政策放松的概率就比较低。
蔡荣：我认为从中央的角度来说，不会轻易放松房地产调控政策。首先，从政策的连续性和稳定性来说，中央不会突然改变态度；其次，对于现在的经济形势政府有一定预期也有所准备，应该不会突然改变目前的调控政策。
主持人：此前，出现了一些地方政府放松调控政策，而被中央叫停的状况。会不会出现地方政府“明紧暗松”的情况呢？
侯春燕：中央对房地产调控的基本思路是保护刚需、刺激刚需，但会抑制投资和投机性需求。地方政府的政策只能在这个范围内做一些调整，如上调公积金额度、延长期限等类似措施来刺激刚需，但限购限贷政策在地方层面取消难度还是比较大。
蔡荣：对于地方政府来说，他们想通过提振房地产市场来改善财政收入的动力还是比较强的，从今年这么多地方政府要微调政策我们就已经看到了比较强烈的意愿，所以我觉得在不触碰中央政策的红线下，地方政府还是愿意做一些房贷政策调整。
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