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调控一年,2012年两会给了楼市更多的期待。两会后,政策会否放松?市场如何走向?降价会否继续?行业发展趋势?诸多疑问在楼市蔓延。
近日,在观点城市论坛青岛站,中国房地产协会会长朱中一、中国城市研究所所长陈淮等专家学者分别就以上问题给出答案。
关于政策
猜想：限购会否放松？
专家：限购不放松地方可微调
基于房价尚未到合理价位的判断,中房协会长朱中一表示,政策一定是不动摇不放松。放松将造成混乱,不利于房地产行业的健康持续发展。
他认为,调控的方向是正确的,房地产主要解决老百姓住的问题,而非炒的问题。目前抑制投机的目的基本达成,限购在上涨过快、房价过高的地区起到了很好的抑制作用。“限购没有排斥你改善型的需求——你有了一套房子的还可以买,但是有了两套房子的,你需要收下手”。朱中一谈到。
政策的不放松、不动摇,是不是说明政策一点不能动?去年末到今年初,部分城市进行了政策微调,有的涉及到限购问题,有些涉及到减少税收的问题。朱中一表示,“普通住房的价格标准,因为是前几年制定的,这几年确实变化很大,肯定要调整。另外,住房公积金购买的问题,这些问题或放宽或微调,实际上今年政府是支持的,甚至是认可的,政策实际上也在微调。
海尔地产董事长卢铿也佐证了政策的松动:“楼市政策正在松动,比如说银根正在松动。我估计今年可能还有40%左右的成本下调。然后地价也逐渐回归理性,地方政府已经开始做微调,普通住宅的标准也正在做改变”。对于楼市前景,他认为无须过度悲观。
关于市场
猜想：房地产市场会否触底反弹?
专家：楼市将回归常态
中国城乡建设经济研究所所长、著名学者陈淮认为,房地产的四个时代已经过去。第一,依靠超低利率、过度便宜的货币供给、过度宽松的货币政策的那个时代过去了。第二,依靠于恐慌性需求、过度占用资源需求、为卖而买的需求支持市场景气的那个时代过去了。第三,依靠不断涨价才能活着,才有钱赚的那个时代过去了。第四,无风险的投资、无风险的赚钱,风险过度集中在开发商以外的消费者、政府和银行等其他市场参与者的那个时代过去了,开发商可能要面对一个高风险、高透支的时代。
市场会进行常态回归,什么是常态?陈淮用了一个很有意思的比喻:结婚、谈恋爱、度蜜月,这个周期大家很兴奋,大家如胶似漆,每天上班发十条短信,那个时代过了,结了婚的时代,有分歧有争吵,那叫常态。
他解释,首先,自住性需求是市场常态。在未来的5—20年周期内,满足自身居住这种需求,将成为市场的主体,将成为影响供求关系和价格变动的主导性因素。其次,适当放松货币的政策是市场常态,合理正常的通胀区间就应当是3%—5%,除了这个正常、良性、温和的通胀区间之外,当前,推动中国通货膨胀出现一些对我们不利、负面影响,因国内外因素明显存在。比如说欧债危机,美国政策,政治环境紧张对油价的影响,都可能成为通胀的因素。因此和这样一个可以预期的通胀水平相适应的货币政策,一定是比现在的货币环境更紧,而不是更松。再次,有涨有跌,有的地方涨有的地方跌、有时涨有时跌的房价变化将成为市场常态,房价理性回归也并非只跌不涨。最后,房价跟行业的竞争、消费者的选择才是常态。那些有枪就是草头王,十来个人七八支枪就能当开发商的时代已经过去了,开发商要准备面对在这个行业内进行残酷的淘汰。
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