“升级版”限购令将陆续浮出楼市

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　数十城市或实施限购令“升级版”限购令将陆续浮出

　　今年1月底出台的“新国八条”明确，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。眼看“大限”将至，各地也在加紧落实有关要求。其中，北京的升级版“限购令”近日有望浮出。

　　从业内相关人士处获悉，北京“升级版”限购令本周末有望浮出，其中关于二套房的判定将以家庭名下房产为准，不再受是否有过贷款因素的影响。

　　值得一提的是，北京是实施“限购令”最早的城市，去年5月1日北京率先出台了较为严厉的限购措施。根据老版限购令要求，“北京同一购房家庭只能在本市新购一套商品房”。

　　“北京即将出台的‘升级版’限购令可能包括，去年5月1日以后已经购买过房产的家庭不得再买房，这将影响约23万个家庭。”北京中原地产张大伟说。

　　据分析，北京“升级版”限购令将“有紧有松”，限购政策可能只查存量，即“在2010年5月1日以后没有买过的，目前名下北京户籍只有一套的，外地户籍没有房产的，即使贷款过也可以再买一套。”张大伟说。

　　根据国务院“新国八条”有关要求，2月中旬之前，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要出台住房限购实施细则，而且“已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。”

　　粗略统计了一下，目前已经有26个城市出台了限购令，包括北京、上海、青岛、三亚、舟山、深圳、兰州、厦门、苏州、南京、郑州、天津、武汉、广州、太原、温州、济南、宁波、昆明、海口、永康、福州、南昌、杭州、合肥、大连。另外，石家庄、南宁、沈阳、长春等城市限购令也在酝酿之中。

　　但是，在各城市的老版限购令中，既有上海这样措施非常严厉的城市，也有不少城市的政策不太严厉。如福州仅对五城区限购，天津、苏州、郑州、武汉、济南、南昌等城市也是“划定了限购与非限购区域”，兰州则是“本地居民可购买两套，非本地居民可购买一套”。

　　“2011年房地产调控强化的表现之一，就是限购、限贷等政策范围的逐步扩大，而地方政府必须严格执行有关政策，不能再打折扣。”住建部政策研究中心副主任王珏林说，他曾多次向表示，限购令一旦从紧从严执行，对于房价快速上涨势头必将起到抑制作用。

　住房限购城市将翻番多达72个 房租可能继续上涨

　　2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税“敲山震虎”，在“最严调控”升级的压力下，楼市步入降温通道：1月成交显著萎缩，春节楼市跌入“冰点”。新一轮调控高压下，多方期盼楼市会出现“合理调整”。“春节交易骤降，只是楼市降温的开始。”有关人士表示，随着紧缩政策陆续执行到位，调控“战果”有望扩大，今年房价将得到一定遏制。但在调控中如何防止伤及“合理需求”，成为另一个需要迫切解决的问题。

　楼市调控重压之下“走低”

　　1月部分城市住宅成交量环比跌幅超50%

　　跨年的楼市经历了“冰火两重天”：去年12月底还火爆异常，但自今年1月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。

　　上海永庆房屋的数据显示，1月份上海一手住宅成交量环比下跌23%；均价为22992元，环比下降5%.1月份上海有34个住宅项目开盘，环比减少47%.

　　一些住宅中介业务员说，因为二手房业务清淡，春节前许多业务员提前回老家过年。“今年春节，实际签约量较去年同期下降四成左右。”北京“我爱我家”副总裁胡景晖说。2月1日至9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着2月上旬北京几无新盘入市。

　　上海、北京的情况颇具代表性。数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%.

　　业内人士坦承，春节期间楼市遇冷仅仅是个开始，在政府持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。“从趋势看，春节后市场将陷入持续低迷，预计3个月内成交量可能下降六七成。”上海中原地产区域总监范成章说。

　　但调控政策显效有一个“滞后期”，短期内房价还难有明显松动。有关人士认为，交易量的下降能否转变为实实在在的房价下降，将取决于“最严调控”政策的持续性和执行力。

　今年（2011年）楼市调控将进一步升级

　　离预期目标尚有距离，提出限购城市预计翻番

　　种种迹象显示，因为楼市调控离预期目标尚有距离，2011年的调控进一步升级。

　　根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。

　　与“限购”相比，“停购”政策更成为楼市“利剑”。上海2月1日出台调控细则规定，对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等，“暂停在上海向其售房”。

　　除了行政手段调控，购房信贷再度“卡紧”。“二套房首付六成、贷款利率1.1倍”的新规已开始实施。实际上，首套房贷也告别优惠利率。

　　在中央政府的调控之下，地方政府将承受更大压力。根据国务院要求，各地将于一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。未完成相关目标的地方政府，其负责人将面临问责。严令之下，新一轮调控政策的执行将更为扎实，“奏效”也当更为明显。

　　“今年楼市降温程度将明显大于去年。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，全国70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的大城市，房价将出现一定幅度的“合理调整”。

　部分合理住房需求受影响

　　买房门槛明显提高，房租价格大幅上涨

　　采访发现，在房地产调控下，一部分合理的住房需求也受到一定影响。高房价短期内难以松动，而信贷成本、购房门槛显著提高，房租价格也大幅上涨。

　　上海白领陈树哲一直盼望能在房价下降时买房自住，不过他发现眼下买房门槛明显提高了：首套房贷85折利率优惠已取消，商业房贷和公积金贷款利率一次次提高。他算了一下，“叠加”效应之下，现在申请100万元、20年期限的房贷购房，月供要比去年上半年高出数百元。

　　而推迟购房，又不得不承受房租的上涨。近期，一份对全国31个省份4060名租房者的调查显示，81.6%人的觉得去年房租上涨幅度较大。由于调控持续、需求增加等因素，今年房租预计将继续上涨。

　　“加息通道中，未来还款压力会继续增加，经济能力弱的首次置业群体将面临更大考验。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说。今后调控需要理顺需求结构，针对自住需求和投资、投机需求的不同特点“区别用力”。

　　国家行政学院经济学教授张孝德表示，今后楼市调控，一方面要切实加快保障性住房建设，增加对自住性需求的有效供给。另一方面，在炒房资金逐步离场后，应逐步改善调控手段，努力使居住性需求成为楼市的主导力量，真正走出房价“蹦极”的怪圈。

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