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河南分网消息 据东方今报报道：“总经理管市场、总理管保障房”，温家宝总理的一席话，首次道明了开发商、政府在住房市场上所应担负的责任。
正在征集市民意见的《郑州市“十二五”住房保障规划》(征求意见稿，以下简称《规划》)提出，未来5年，郑州市区要向低收入家庭提供38万平方米廉租住房、1000万平方米经济适用住房以及其他类型的保障性住房。到2015年，郑州市一半的廉租住房保障家庭可通过实物配租入住廉租房，经济适用房可实现按需分配。
【个人故事】袁子兵一家的幸福生活
“住进新房，是我们一家三口2010年最大的喜事。”2010年12月31日下午，袁子兵看到来访的，笑得合不拢嘴。
2010年3月，在郑州市第二批廉租住房实物配租仪式上，袁子兵、徐建设等20户低收入家庭，通过实物配租入住了宏鑫花园小区。该小区位于长江路与兴华南街交叉口，是一个大型经济适用房小区，配建有两个单元的廉租房。“不方便，三天两头搬家，干啥都不顺心。”袁子兵说，她的左腿因患小儿麻痹症留下残疾，十几年来，一家三口一直在郑州租房居住。搬进这套70平方米的廉租房，心里总算感觉有了遮风避雨的地方。“现在女儿中专毕业开始工作了，在郑州一家商场干销售，家里的日子今后会越来越好的。”“在这儿住的房子好，还省钱。”徐建设说，入住廉租房后，每月的房租还不到40元，以前全家在外面租房子，就是在城中村住一个月也得400多元。“住进来的时候房子都已经装修好了。多亏了政府，我们这辈子才能住上新房子。”
【郑州现状】廉租房、经适房供不应求
最近几年，郑州市保障性住房的建设力度在逐年加大。郑州市廉租办新闻发言人朱广普介绍，截至2010年底，郑州市累计有30824户低收入住房困难家庭享受到了廉租住房政策，其中发放租赁住房补贴 29087户，租金核减1238户，实物配租499户。
目前，郑州市廉租住房在建项目29个，在建面积44.47万平方米，已经超额完成省、市政府下达的年度目标任务。
郑州市经济适用住房建设管理中心新闻发言人王书江介绍，自1995年郑州开始实施安居工程(经济适用房前身)以来，郑州市经济适用房累计开工建设1175.36万平方米(包含拆迁安置项目)，竣工826.12万平方米，销售75960套，完成投资112.89亿元。
2010年，郑州市经济适用房开工166.2万平方米(包含拆迁安置项目)，建设16269套，竣工112.08万平方米，竣工11296套，超额完成省、市政府下达的目标任务。通过摇号、轮候等方式，向社会公开提供了超过1万套经济适用房房源。
【规划解读】5年建29万套保障房
郑州保障性住房的投放量，今后5年要大幅增加。
郑州市住房保障和房地产管理局规划发展处处长冯荣智介绍，按照《规划》，“十二五”期间，郑州市共建设保障性住房2211.29万平方米，292357套。郑州市区保障性住房建设总量为1933.6万平方米，264290套。与“十一五”期间相比，保障性住房的建设量增加了2.6倍。
《规划》还提出，“十二五”期间，郑州市廉租房新开工建设38万平方米，建成56.54万平方米，实物配租率不低于50%，即一半的廉租房保障户能入住廉租房，符合条件的申请租赁补贴的家庭实现应保尽保;经适房新开工建设1000万平方米，基本实现按需供应。
【政策要点】商品房小区要配建保障房
目前保障性住房建设存在的最大问题，是土地难落实。为了确保保障性住房用地规模，《规划》创新性提出，根据各类保障性住房的需求情况，在商品住房项目中建设一定比例的保障性住房，建设混合社区、和谐社区。
针对现有经济适用房、廉租房位置偏远的问题，《规划》明确了今后5年的保障性住房用地供应计划，并提出要实行保障性住房建设用地政府储备供应制度，编制专项用地规划，合理安排保障性住房项目区位布局。
冯荣智说，未来五年，为方便市民出行，将在地铁、快速公交站点附近，集中建设一些5万~10万人的大型保障房社区，保障房项目尽可能安排在三环以内和近期重点发展区域、产业集中区域、地铁规划建设区域。《规划》还提出，今后，廉租房与经济适用房的保障条件与标准，将每年向社会公布一次，建设完善的准入、退出机制。
同时，对不同时期、不同阶段建设的经济适用房，要出台有区别的上市交易政策，明确土地收益(含土地出让金)等相关价款缴纳标准及方式。探索经济适用房共有产权制度，建立政府回购制度，形成经济适用房“闭路循环”模式。
【专家解读】保障房覆盖面要及时扩大
刘社 (河南财经政法大学教授、列席 《规划》专家会)：从《规划》中保障性住房数据看，郑州保障房建设较以前有了大提速，纳入保障范围的低收入家庭短期内可以全部解决，但政府还是要加强问责，媒体要加强监督，确保《规划》实施。
不过，从总量上看，廉租房、经济适用房在整个住房体系中所占的比例仅有20%，还是有些低，量还显得有些小。我认为，一个平稳的房地产市场，保障性住房所占比例至少应该达到50%，如果能达到这一比例，政府完全不用调控房价，房价自然就会降下来。
我建议，廉租房、经济适用房等保障性住房的准入标准要与时俱进，逐年递增，使更多人能受惠于保障性住房，将中等偏下收入群体纳入保障房范围，将其从商品住房市场中分离出来。具体的准入标准最好以年度工资标准的比例界定，不要以低保标准的倍数界定。因为低保标准覆盖的人太少。
郑州市“十二五”房地产业发展目标(选摘)
“十二五”期末，存量公有住房出售达到可售公房的90%;郑州市财政全供单位“老职工”的住房货币补贴发放率达到100%，加大力度推进自收自支单位和企业单位的住房货币化补贴工作;郑州地区住房公积金覆盖面达到95%，住房公积金使用率达到80%。
“十二五”期间，廉租住房新开工建设38万平方米，实物配租率不低于50%，符合条件的申请租赁补贴的家庭实现应保尽保;经济适用住房新开工建设1000万平方米，基本实现按需供应。
“十二五”期末，实施城市住宅专业化物业管理面积达到70%。通过专业化公司进驻、后勤式管理、社区介入和业主自治等多种模式，实现全市城市住宅区物业管理覆盖率100%。努力提升物业管理行业年度收入在GDP中的比重，达到全市GDP总量的1%。
目前，购买商品房仍是多数人在城市安家的主要途径。但住房不同于一般的商品，不仅因为它总价高，是居民消费支出的“大头”，还牵涉到一个人在城市的归属感。
正在征集市民意见的 《郑州市“十二五”房地产业发展规划》（征求意见稿，以下简称《规划》）提出，未来5年，郑州市要建设7231.08万平方米的商品住房，其中郑州市区要建设4403.7万平方米，满足市民对商品住房的需求。同时，房管部门还提出要打造和谐地产、民生地产、健康地产，让市民放心购房。
【个人故事】“郑漂族”崔海涛的购房梦
在郑州买房安家，一直是崔海涛奋斗的目标。崔海涛在郑州市花园路上的一家物业公司工作，尽管长期为小区业主提供服务，但在郑州，他没有一套属于自己的房子。“没有房子，总是感觉自己像浮萍一样在城市中漂泊。”崔海涛说，今年，他向亲朋好友东拼西凑，总算筹措了10万元钱准备买房，可买房子不是件容易的事儿。
崔海涛遇上的第一个问题是价格。与他2006年刚来郑州时相比，郑州商品住房的价格已从每平方米3000多元涨到了现在6000多元，崔海涛准备的钱，也仅够付个首付。
第二个问题是房源太少。对于房子容易出现的问题，在物业公司工作的崔海涛多少知道一些，因此他选择楼盘时更慎重。但现在郑州北区离他单位近一点的楼盘，数来数去只有两三家，并且剩下的房子户型、方向都还不太满意。“买大宗商品都习惯货比三家，可市场上的房子可供挑选的余地太小，房源稀缺的现状也让开发商越发牛气。”崔海涛说。
【规划解读】5年内近50万套商住房上市
崔海涛遇到的问题，是郑州楼市现状的最好注解。郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，今年的大部分月份，可供销售的房源数量，一直仅能满足四五个月的销售量，低于市场警戒线。好一点的楼盘经常是刚开盘就销售一空，供不应求的现状，也让开发商卖房时更牛气，价格也一涨再涨。
“要增加商品房市场的有效供应，让购房者在市场上能充分选择，挑选自己满意的房子。”郑州市住房保障和房地产管理局规划发展处处长冯荣智说，根据《规划》，未来5年，郑州市要建设7231.08万平方米的商品住房，其中郑州市区要建设4403.7万平方米，让商品住房市场供求平衡。
冯荣智说，商品住房建设目标的确定，一方面综合考虑了城市现有居民的住房需求，以及外来人口不断增长的住房需求；另一方面充分认识到在“中原经济区”发展过程中，郑州所处的战略核心地位，在郑州新区建设快速启动的大发展时期，市民对改善型住房需求会日益加大。
4403.7万平方米的商品住房是什么概念？以每套房子90平方米计算，可以建设48.93万套房子，平均每年上市97860套房子，每月8155套房子。
据了解，郑州市每月的住房销售统计，一直是各种类型的住房综合统计，没有对商品住房单独分类，但据业内人士测算，未来5年月度供应量，应该是现在商品住房销量的1.5倍。这就意味着，今后市场上商品住房的供应量，足够满足市民的购房需求。
为了确保市民有房买，《规划》还提出，要结合城中村改造、棚户区改造和城市基础设施建设，加强住房用地供应力度，5年内郑州市区住房用地供应总面积为42500亩，确保中小套型普通商品住房建设。
【政策要点】让市民购房放心、住得舒心
在国家对房地产市场持续调控的大背景下，目前郑州市场上，一些开发商的经营行为还有待规范，存在违反规划设计开发、将不符合交付使用条件的房屋交付使用，物业服务质量不高等现象。
冯荣智说，房管部门将采取一系列有效措施，提高商品住房市场供应量，规范开发商经营行为。
第一，要贯彻落实国家宏观调控政策，增加中小套型普通商品住房的供应，合理安排各类住房的建设时序和空间布局。提高政府审批效率，完善管理机制促进项目建设，有效缓解供求矛盾。
第二，加强对房地产市场的监督检查，严肃查处圈地不建、超容积率建房、侵占绿地、不建或缓建配套设施等违法违规行为，确保开发项目按期交付使用、基础设施配套完善。制定规范商品房项目车位租售政策，减少停车位引发的各种矛盾。严肃查处房地产企业发布虚假信息、捂盘惜售、哄抬房价、恶意炒作等违法违规行为，保护购房者合法权益。
第三，支持房地产企业上市，做大、做强，让购房者住得放心。培育一批有竞争力的房地产公司和企业集团，鼓励和支持房地产企业上市。力争年开发量在20万平方米以上，销售收入在5亿元以上的企业（集团）超过30家。建成3~5个符合住宅产业化发展方向的示范小区。
第四，提高对小区“管家”的要求，让业主住得舒心。未来5年，实施专业化物业管理的小区面积达到70%。通过专业化公司进驻、后勤式管理、社区介入和业主自治等多种模式，实现全市城市住宅区物业管理覆盖率100%。
【专家解读】楼市恐慌的一针“镇静剂”
上官同君 （河南王牌企划有限公司董事长、列席《规划》专家会）：《规划》的出台，对目前老百姓的恐慌性购房心理而言，无异于注射了一针“镇静剂”。市民可以放心购房，量身定做适合自己家庭财力的安居计划。
一方面，交给市场供应的商品房，政府将采取多种措施促开工、促销售，增加市场可售房源数量，让购房者有更大的选择余地，无须担心将来没房可买。另一方面，老百姓能够看到郑州市在保障住房建设方面的步子在加大，而且还是走在国内其他城市前列。另外，本次《规划》还有一些突出的特点，如以居民住房状况及需求调查报告为支撑制定政策，在 《规划》的保障措施中有创新，不是纯粹为做规划而做规划，彰显了民生地产的效应。
郑州市“十二五”房地产业发展目标（选摘）
“十二五”期末，城镇居民人均住房建筑面积达到32平方米；住房成套率达到96%以上。
“十二五”期末，房地产业增加值年均增长率达到15%左右，房地产业增加值占国内生产总值的比重达到6%～7%，拉动GDP增长1.5～1.8个百分点。
“十二五”期间，房地产年均完成投资520亿元，累计完成投资2600亿元。
“十二五”期末，培育一批有竞争力的房地产公司和企业集团，鼓励和支持房地产企业股票上市。力争年开发量在10万平方米以上，销售收入在5亿元以上的企业（集团）超过30家。力争2家房地产企业股票上市，总体上市达到6家以上。
大力发展节能、省地、绿色、环保建筑，促进低碳技术、绿色技术在建筑领域的推广运用。建成3～5个符合住宅产业化发展方向的示范小区。
王献军
申请经济适用房、廉租房都要求有一定年限的本地户口，对于来郑务工人员和大中专毕业生这一庞大的“新市民”群体，公共租赁住房是最现实的目标和梦想。
正在征集市民意见的《郑州市“十二五”住房保障规划》(征求意见稿，以下简称《规划》)提出，未来5年，公共租赁住房要开工建设604.8万平方米，共111745套。
届时，符合公共租赁住房保障条件的中等偏下收入家庭以及新就业职工、来郑务工人员的住房问题将逐步得到解决。
【个人故事】一个毕业生对公租房的期待
今年26岁的李亚楠，2007年从郑州某高校毕业后，进入了金水路一家民营企业工作，开始了自己在郑州的租房生涯。“我们同学留在郑州的不少，已经买房的没有几个。”李亚楠说，刚毕业时，他在北环陈寨租房住，上个月，才和朋友在南阳路上一个小区合租了一套两室一厅，他的梦想是快点挣够房子的首付款，在郑州安家落户。
对于月收入 2000元的李亚楠来说，短期内买房子的愿望并不现实，实事求是来说，如果他要结婚买房子，肯定需要双方父母的资助。“听说郑州开始建公共租赁住房了，希望能快点开始资格审查，将来我可以在公共租赁房中先过渡一下。”对于房子，李亚楠还有这样的期望。毕竟，都市村庄的民房做婚房不太方便，而一般小区内每套700元以上的租金又有些昂贵。“公共租赁房是专门提供给外来务工人员和毕业生临时居住的，我这样的肯定符合条件。”
【郑州现状】公租房试点已经启动
目前，郑州市还没有完工投用的公共租赁房，不过，这项工作一直在紧锣密鼓的进行中，在郑州市区也有几个试点，有些是面向社会，有些是面向开发区的企业。
据了解，在高新区五龙口区域，一共有3个经济适用房项目配建有公租房，分别是裕恒花园、西湖春天和通和盛世，其中，公租房面积有3万余平方米，共615套。这些房子就是面向社会的公共租赁房，目前楼房主体已封顶，户型主要是一室一厅，也有少部分两室一厅，面积均严格控制在50平方米以内，可以满足基本的居住和生活要求。按照政府要求，将来公租房完工后，要与廉租房一样，由开发商进行简单装修，承租人搬进来一些基本家具就能入住。
根据郑州市住房保障和房地产管理局的工作计划，公共租赁房的资格审查工作将在今年启动，符合条件的新市民可以报名参加轮候。
【规划解读】“新市民”首纳保障范围
与廉租房、经济适用房仅面向本市居民不同，公共租赁房还可以面向大中专毕业生和工作、收入相对稳定的来郑务工人员供应，使在郑工作的非郑州户籍的住房困难人员也可以得到相应的住房保障。这对于数量庞大的“新市民”来讲，是一项重大利好。《规划》提出，今后5年内，郑州市公共租赁房新开工建设604.8万平方米，使符合公共租赁住房保障条件的中等偏下收入家庭以及新就业职工、来郑务工人员的住房问题逐步得到解决。5年内，郑州公共租赁房一共要建111745套，其中市区109963套。
郑州市住房保障和房地产管理局副局长贺明理说，作为保障性住房的新主力，公共租赁房可以有效解决“夹心层”的住房困难，即不符合廉租房、经济适用房保障条件，暂时无能力购买商品房人群的住房困难。
据了解，公共租赁房将成为政府下一步大力发展的一种保障性住房。“十二五”期间，郑州市原来计划建设325万平方米的公共租赁房，但后来根据中央发展公共租赁房的精神，将建设目标增加到了604.8万平方米，比原计划增加了将近一倍。
【政策要点】产业聚集区优先建公租房
“十二五”期间，郑州市将强力推进公租房建设。其中，2010年为试点准备阶段，2011年、2012年为全面启动建设阶段，2013年~2015年为强力推进阶段。
郑州市的目标是，到“十二五”期末，形成以公租房、经适房和廉租房为主要架构的住房保障体系，保障性住房供应实现多层次、全覆盖，全面解决中等偏下收入家庭、新就业职工和来郑务工人员的基本住房需求。为此，《规划》也提出了诸多政策保障措施。
比如，创新管理机制，实现以区为主、属地化管理模式的转变，将公共租赁房建设任务纳入区政府年度责任考核。在郑州新区等开发区建设中，加快解决产业聚集园区务工人员公共租赁住房的需求。
根据公共租赁房工作计划，从今年起，郑州市将依据土地利用计划、住房规划和实际需求情况，由市、区政府组织建设或回购一部分公租房，优先解决公共性艰苦岗位一线职工的住房困难问题。同时，通过加大政策扶持、土地供应和资金筹措力度，在商品住房、经适房以及城中村、旧城、棚户区改造项目中配套建设一部分公租房。房屋交付使用后，按照政策有关规定，向不能按上述渠道解决住房困难的城市中等偏下收入家庭、新就业职工和来郑务工人员进行配租。
【专家解读】《规划》落地更重要
赵进京 (河南省房地产业商会秘书长、列席《规划》专家会)：《规划》整体上很民生，看得出政府下了很大力气。
房管部门对公共租赁房建设目标的大幅增加，符合中央政府的精神，对解决“夹心层”住房困难将起到重要作用。需要注意的问题是，如何确保《规划》内容落地?从以往的经验看，土地供应是困扰保障房建设的最大问题，政府在建设公共租赁房等保障房时，不要计较土地收益，要让利于民。
另外，公共租赁房这一新事物在建设中，最好由房管部门牵头，土地、建设、规划、财政、民政等部门要一起参加，真正将这项民生工程做好。
我建议，在公共租赁房的起步阶段，如果政府财力不足，可以联合开发商一起开发建设公共租赁房，通过税收杠杆调动企业参与保障房建设的积极性。
郑州市“十二五”房地产业发展目标(选摘)
公共租赁住房新开工建设604.8万平方米，使符合公共租赁住房保障条件的中等偏下收入家庭以及新就业职工、来郑务工人员的住房问题逐步得到解决。
以各组团产业发展为依托，重点发展公共租赁住房建设，建立符合组团发展和人员居住需求的住房保障体系，营造拴心留人的就业环境。
“十二五”期末，租赁市场管理面达到80%，完成非住宅租赁管理800万平方米，完成私有房屋租赁管理80000户。
2012年底前完成城市棚户区和工矿棚户区改造目标。 （ 王献军）
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