兰州楼市：今年新建房价控制目标预计本月内公布

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　　兰州3月10日消息 加强保障房建设成为全国住房工作主题之时，兰州再次顺应这场调控潮流，近日再推出“十一条”围绕加强房地产调控和加快保障住房建设的意见。3月9日，从这份名为《兰州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设的意见》(简称兰州楼市“新十一条”)中看到，包括土地限价、中介监管、信息披露等多方面内容，“保障”二字，已经成为今后兰州房地产市场的核心主题。

　　注意到，《意见》第一条就提出：“市物价部门要会同房产、统计部门，根据网签数据、统计调查数据确定年度新建住房价格控制目标，并由市政府于一季度向社会公布。”现在已经进入3月份，也就是说，本月内兰州市将向社会公布今年新建房价格控制目标。

　　月内将公布 今年新建房价控制目标

　　【新政】：在房价调控目标上，各县区、各部门要切实采取有力措施，坚决遏制房价过快上涨。统计部门要及时公布年度居民可支配收入及物价上涨指数；市物价部门要会同房产、统计部门，根据网签数据、统计调查数据确定年度新建住房价格控制目标，并由市政府于一季度向社会公布；开发企业在申请办理商品房预售许可审批时，要出具经市物价部门审核的备案价格及价格控制幅度；房产部门要对销售备案情况进行跟踪检查，对超出备案价格及价格控制幅度的，停止网上备案，并责令整改；对拒不整改的，注销其商品房预售许可证。

　　【答疑】：“网签数据”简单理解就是房地产管理部门对房屋成交情况进行数据备案，备案记录一般是房屋的成交情况，因此，网签价格过高，房管部门拒绝备案，便使开发商在交易程序上缺少重要一环，迫使其必须调整为管理部门可以接受的价格进行出售，才能顺利完成交易。对不整改的企业要注销商品房预售许可证，而没有这个证件便是违规销售，还要承担相应责任。

　　土地出让金 总额5%用于保障房建设

　　【新政】：2011年，兰州要建设各类保障性住房50505套，其中新开工建设经济适用住房11700套、公共租赁住房2000套、限价商品房5555套、棚户区改造新开工建设31250套。全年配租廉租住房5000套，配售经济适用住房3000套。

　　新建商品房开发项目中，要无偿配建比例不低于住宅总建筑面积10%的保障性住房，产权归政府所有，纳入廉租住房、公共租赁住房管理；充分利用住房公积金贷款和商业银行贷款，支持保障性安居工程建设。

　　今后，土地出让金总额的5%全部用于保障性住房建设，资金单列，足额拨付。要确保当年项目开工率达到100%，主体竣工率达到60%以上。

　　进一步完善住房保障制度，强化保障对象准入、退出监督管理，确保低收入和中等偏下收入住房困难群众真正受益。

　　【答疑】：到底谁是“低收入群体”，有关文件也做过规定。根据兰州市人民政府(2008)第5号令的规定，申请经济适用住房应当同时具备的条件包括：1.家庭成员至少一人为本地户口(不包括学生)；2.申请家庭属无房户或家庭人均住房建筑面积低于上年度全市城镇居民人均住房建筑面积65%以下的住房困难户；3.申请家庭人均年收入低于上年度全市城镇居民人均可支配收入；4.未婚及婚后离异、丧偶申请经济适用住房的申请人年龄应当在25周岁以上。

　　申请廉租房应具备的条件是：申报者必须是民政部门确认的低收入家庭；申请家庭人均住房建筑面积在10平方米以下(含10平方米)；申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系；申请家庭成员为非农业常住户口(三县一区最低收入家庭保障面积、标准按三县一区的规定执行)。

　　而新政中提到的“中等偏下收入住房困难群众”，则是指仍然面临住房困难，虽然不能完全符合上述所有条件，但或符合其中住房面积不足一条，或符合收入偏低一条，在先确保低收入群体利益的基础上，也可以适度考虑予以审批。

　　住房销售 购买不足5年要全额征税

　　【新政】：税务部门要加强税收管理，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　加强对二手房交易环节中的税收管理。认真执行市房产、地税部门委托评估公司评估并颁布的《关于发布新的二手房交易最低计税价格的通知》，坚决堵塞税收漏洞。

　　【答疑】：住房营业税是我国在房屋交易环节征收的税种，起到调节交易的杠杆作用。新政中提及的“普通住房”，还有“非普通住房”，应如何区别呢？我国相关政策规定，符合房产证面积在140㎡以上，住宅小区容积率在1.0以下，实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以上这三点的就是非普通住房，例如别墅等，其余则是普通住房。

　　　购二套房 首付比例不低于60%

　　【新政】：金融机构要加大对中小套型、中低价位普通商品住房和保障性住房建设的信贷支持，从严控制高档商品房、别墅、商业用房的信贷投放。对购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年在本市连续2年缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的，商业银行不得发放住房贷款。

　　【答疑】：新政中提及的“购买首套自住房的家庭”，其中包括借款人、配偶及未成年子女。

　　　不按比例建保障房 所有项目不予审批

　　【新政】：国土局要增加土地有效供应，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量。积极推广以“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建保障性住房面积”等方式供应中低价位普通商品住房用地。

　　对已供应的土地进行跟踪检查，超过划拨文件或出让合同约定的动工期限两年没有取得施工许可证开工建设的，应及时收回土地使用权。对房地产建设开发投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

　　凡新建商品房开发项目未经发改部门确定配套建设廉租住房或公共租赁住房建设规模指标的，国土、规划部门不予审批。

　　【答疑】：新政提及的“规模指标”，简单来说就是新建商品房开发项目要配套建设廉租住房或公共租赁住房要达到“10%”这一指标，这是一条政府的强令措施。而这个数字，也在一年之间，由最初的5%，提高到8%，现在定为10%。

　　　超过限购套数住房 停止办理产权登记

　　【新政】：严格限购措施，对已有1套住房的当地户籍居民家庭、在兰州没有住房但能够提供前2年在本市连续2年缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。各房产登记机构对本地居民、非本地居民同一家庭(购房人)超过规定套数的住房停止办理产权登记。

　　申请购买商品房、二手房的本地和非本地居民，必须审核家庭户籍、婚姻状况等材料。房地产开发企业、中介机构在销售住房时，必须向购房人事前说明限购政策，由于未说明限购政策而导致退房的，由相关部门追究房地产开发企业、中介机构、销售人员、经纪人的责任。

　　【答疑】：这一条提到的“1套住房”，是不是什么类型的房子都可以算进去呢？答案基本是这样的。除了租来的房子，相关部门规定，市民已经拥有的这1套房屋，不仅仅包括商品房，还包括经济适用住房、廉租房、房改房等各类住房。

　　　历史遗留问题房 今年年底前解决

　　【新政】：盘活存量房市场，增加供应量。兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题指挥部各成员单位，2011年底前解决历史遗留房屋权属登记发证问题。

　　【答疑】：兰州市有关方面规定，它的受理条件及范围是：历史遗留的在城市规划区内国有土地上由单位以及房地产开发企业建设的，至2002年6月30日前建成，符合城市总体规划，不影响城市道路、排洪等的房屋；且同时土地权属清晰，无纠纷、建筑质量合格但还未办理房屋所有权证的房屋。

　　开盘1年销售不到八成 企业取消“拿地”资格

　　【新政】：加强房地产交易秩序监管，对房地产开发企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价、行业垄断、搞价格联盟等违法违规行为严肃进行查处，问题严重的，暂停其网上销售，注销商品房预售许可证，并记入信用档案，直至取消其开发资质。

　　定期对已办理商品房预售许可证的项目进行监督检查，凡开盘12个月销售备案率未达到80%的企业，取消其参加新的土地招、拍、挂的资格。

　　严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价以及怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为，构成犯罪的，移交司法机关追究其刑事责任。

　　【答疑】：所谓“阴阳合同”是一种中介为谋取利益而怂恿消费者进行的违法消费手段。即是指合同当事人就买房一事订立两份不相同的合同，一份对内(私下约定)，一份对外(管理部门)，其中对外的一份标明低价，从而可以逃避一些税收；对内的一份则是双方的真实成交价格。

　　保障房成本构成 要定期公开发布

　　【新政】：在2011年6月底前完成全市统一平台和档案数字化工作，实现系统、数据全市覆盖，确保全市个人住房信息系统2011年10月底前与住建部、省住建厅联网。

　　市税务部门要依据信息系统，对商品住宅定价明显偏高、超过周边房价水平的房地产开发项目进行专项稽查，并将结果向社会公布。

　　今后市物价、国土、房产等部门要将廉租房、经济适用住房、公共租赁房、限价商品房等开发项目的成本构成因素、房地产价格等信息定期向社会发布。

　　【答疑】：住房信息系统平台，就是让所有的住房信息联网。实现联网，就意味着在涉及住房的房管、国土、税务、金融等部门，一点鼠标，都可以清楚地了解到每个居民及家庭的房屋拥有情况，这时，如果再想隐瞒居住情况，以谋取相关贷款和利益，继续购买二套、三套住房便难以实现。

　　制造散布虚假信息 要严究当事人责任

　　【新政】：完善房地产市场信息发布制度，及时公开市场调控等信息，稳定市场预期。对制造、散布虚假信息的，要严肃追究有关当事人的责任。

　　　落实政策不力 问责相关责任人

　　【新政】：市政府有关方面年内将与县区、各部门签订保障性住房建设目标任务，并加强对保障性住房建设进度的督查。对贯彻执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后和推进保障性住房建设不力的县区政府、有关部门，要向市政府做出检查，并由市监察局、市效能办对相关责任人进行约谈、问责。( 薛白)

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