2011楼市十件事必知

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　　2010年的楼市，经历了太多的跌宕起伏。楼市调控一轮又一轮，效果虽然差强人意，但显然还没到停止的时候。2011年，楼市依然不会安稳。无论您是否想好该不该买房，有十件事是您必须知道的。

　　保障房

　　“保障”从来都是宏观调控的重要组成部分，在市场总喜欢热议商品房何去何从时，保障房市场的受关注程度正在不断加强。温家宝总理在近期再次表示将加大保障性住房的建设力度。就在中国住建部日前向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》中，明确提出2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，这相比2010年新增420万套，且公共租赁房将占主要部分。进入“十二五”，更多的宋家庄家园将会成为北京购房人的另一种期盼。

　　二手房

　　在今年“抑制投机”的大旗下，最为明显的就是二手房市场的反应。大量投资性购房者的退出市场，抑制了二手房市场成交量过快上涨。另一方面由于“限购令”的执行，投资性购房者被强行挤出市场，市场只可能存在刚需和改善型购房者，其成交主要集中在低总价、小户型房屋。对于明年，更多的购房人仍在期待，毕竟存在一部分改善型需求以及一部分刚性需求人群仍未得到释放。假若明年限购有所放缓，或将迎来需求集中成交的盛况。

　　融资

　　连续数年，“资金链”都成为年终盘点的关键词，而其升级版“融资”对未来显得更有意义。2011年下半年将是房企流动性最差的时候，梳理目前房企的融资渠道后不难发现，房企融资成本越来越高。银行针对房地产行业的紧缩信贷政策是铁板一块，预售资金专款专用又是笔笔明账。加之风声鹤唳的调息时不时到来，如同圣诞节央行突然宣布加息，很是具有节日气氛。在业内看来，2011年大鳄们考虑的是如何去增加融资渠道，中小型民营房企将是举步维艰。

　　央企

　　今年3月国资委曾下发了“清退令”，要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务。8个月后仅有7家央企转让了股权，71家央企超过200家地产公司至今未见动静。同时，监管部门已下发“红名单”，要求银行只能对16家以房地产为主业的央企发放贷款。前堵后截已经来到了年底。有专家指出，央企退出，其实是一件非常繁琐和复杂的问题。涉及股权、经营范围等，因而清退令下的央企们仍需要一段很长的时间去操作。真正要看到“央企大结局”看来必须等到2011年了。

　　地价

　　CBD6地块全部落定，北京全年土地出让收入已达1430亿元。业内人士预计，北京今年土地收入很可能会超过1500亿元，与上海一争全国第一。“地价决定房价”早已深入人心，可毕竟未来却没有多少“中服”可以再来。更多是六环外的那些个新城的规划用地的报价，才能牵动人心。2011年“搬出去”已经是大势所趋，希望“非价高者得”的态度也能够延续。

　　供应

　　从2009年和2010年两年的供地情况，我们不难推算出2011年的主要供应区域。

　　2009年北京土地供应主要集中在房山和大兴，2010年这两个区域已经形成市场热点，随着推盘的持续，拿地房企还将会在2011年继续消化后期产品。而2010年的土地供应除房山、大兴外，还有通州区域的供应，预计在经历了2010年市场低迷的通州也将会在2011年有所动作，推出新的供应。

　　此外，北京周边楼市将会加速成长，环北京生活圈的范围也会加大。

　　房价

　　在市场经济下，商品的价格以价值为基础并受供求关系的影响，价值决定价格，价格因供求关系而围绕价值上下波动。

　　此前的调控政策一直抑制着需求然而并没有疏导需求，所以政策并不能从根本上解决房价上涨过快的问题。在2011年调控政策持续、保障房加大供应的前提下，供不应求的局面或许会有所缓解，预计商品房房价上半年依然会滞胀，下半年有可能步入一个平稳缓慢的上升通道。

　　政策

　　进入2010年的最后一月，再一轮调控声音越来越大。先是12月19日深夜国土部再度对外公布相关加强房地产用地管理的通知；接着是央行25日的加息，以及住建部26日起上调的公积金存贷款利率；12月26日，国务院总理温家宝在做客中国之声直播间访谈时表示，调控楼市的国十条和国五条落实的不够好，将继续加大力度抑制楼市投机，有信心使房价回归合理。

　　与此同时，“房产税”这一长期利空政策也已经开始试点，2011年将有可能在主要城市运行。

　　业内认为，中央政府的这一系列行为。预示着2011年，楼市将迎来新一轮的调控风暴。

　　房企

　　万科在2010年开创了中国房地产业的千亿时代，但对更多的公司来说，今年有史以来最牛业绩很可能成为“绝唱”。在保障性住房扩增、开发商的资金被收紧的情况下，2011年很可能给开发商的“黄金10年”画上句点，行业的分化和转型似乎成为必然。

　　业内预计，除了企业合并增多之外，2011年，大部分房企将开始重新设定自己的行业定位，将目光转向高端产品、商业地产、二、三线城市、金融+地产等不同的领域。

　　土地

　　2010年底，郊区的5条地铁如期开通，以房山线为例，目前房山商业中心内住宅项目瑞雪春堂三期已交房，后期升华的春水湾更在地铁及房山商业中心优势明显。而位于窦店的世界名园，在政府大力引进高端汽车零部件生产基地后，也将成为现在以及未来购房人个人专注的焦点。

　　预计2011年，新城以及地铁附近的土地供应仍将是北京土地供应的重点。此外，2015年开通地铁的周边土地供应也将陆续登台。而商业用地方面，房山、亦庄、大兴等近期住宅供应较为集中，区域配套相对落后的区域，预计会迎来商业用地的井喷。( 甘放 李宛霖)

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