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兰州12月9日消息 12月8日，来自中国社科院的一份报告显示，兰州楼市“泡沫指数”逾50%，位居全国第六，属于十分严重的阶段。针对这个排名，兰州有关部门和本地一些地产开发商要么未做肯定答复，要么否认“泡沫”的存在。但是一些业内人士通过计算后证明了兰州楼市“泡沫”的存在。因此，在这危及经济健康发展的因素存在下，兰州有关部门如何采取有效措施真正下定决心加以根治，就成了人们最为期待的行动。
说法：各方态度迥异
兰州楼市泡沫全国第六
一“蓝”一“绿”，12月7日、8日，来自中国社科院的两份报告，便接连引发人们对于兰州楼市的担忧。担忧的是，前一日公布的《经济蓝皮书》中，对中国民众的住房购买力评估后，得出了85%的家庭已无购房能力的结论；而次日公布的《住房绿皮书》，则是直指房地产市场供求矛盾，并排出了当前全国35个大中城市中楼市泡沫最高的7个城市，兰州便赫然在列，并以0.534的泡沫指数排名第六，其他六个城市为：福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、石家庄(0.520)。
报告指出，这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上，远高于全国平均泡沫值29.5%，其存在风险已经很高。
官方称有无泡沫不能定论
这个由中国社科院权威部门完成的被称为“国情记录书”的报告，将兰州楼市再一次推到了风口浪尖。12月8日，就中国社科院的这一结论采访兰州市房管局相关负责人时，得到的答复是：“我们也是刚得知此事，具体情况还在了解当中，至于有无泡沫，或泡沫有多大，现在还不能做定论。”
而在此前的采访中，兰州市相关部门对楼市“泡沫”一说也未做过肯定答复。“现在是存在过热现象，但谈不上泡沫。”今年5月13日召开的房地产新政研讨会上，兰州市房管局副局长杨学栋便这样认为。9月19日，原国家建设部科技司司长、全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生在兰州考察时也对媒体说：兰州楼市调控有效，泡沫并未上演。
兰州楼市泡沫争议已六年
同一个问题，研究机构和管理机构的说法竟有很大出入。而其实有关兰州楼市泡沫的争议，六年前就已经出现，当时本报就予以关注。
2004年11月，本报就同样来自中国社科院的一组研究数据，对兰州市房管部门进行了采访，当时该局负责人对研究数据中所称的兰州入列全国12个泡沫城市的结果表示否认，并强调当时兰州楼市的热度是“理性的”。
而作为当年报告的主要研究者，时任中国社科院副研究员的倪鹏飞也在六年前就断言，兰州房屋销售价格增长如果继续高于同期城镇居民消费价格增长，房地产市场发展还将过热，“泡沫”就会依然存在。
追问：泡沫从何而来
“泡沫”究竟有多大？
其实，伴随着自2009年起开始的房价突涨态势，更多的兰州人已经对“楼市过热”习以为常，却不知一旦“热”过了头就是“泡沫”。但是，12月8日就此采访我省地产界某知名负责人时，他却表示：“现在泡沫是有一点，但谈不上很大。”
“只要价格涨得过快就会产生严重泡沫，因为目前已经存在较大的房价与收入相偏离的‘虚高状况’。”凭借多年的房屋代理经验，兰州恒源房地产公司经理曹清泉却认为，兰州楼市不仅存在泡沫，而且自去年以来，泡沫成分已经加大。曹清泉告诉，可以用最能体现泡沫存在的“空置商品房”进行比较。因为一般业内都认为，商品房空置面积增幅超过20%就达到了“警戒线”。
而手中能拿到的最新资料是兰州市房管局向省建设厅的汇报材料，该材料对今年前3个月兰州房屋空置率的通报显示：前3月兰州商品房空置面积达到86.25万平方米，同比增长23.2%，商品住宅空置面积增长幅度更是高达60.54%。
开发商推高“泡沫”？
采访中，有业内人士告诉，兰州楼市存在的泡沫，正是由源头推出并逐步推高，而这个源头就是房地产开发商。
对于他的观点，也有地产商表示反对。但是，甘肃省工业研究所副研究员郝建林分析认为：“为了维持高利润，开发商必定会通过各种手段造势以维持价格上涨的预期，才让这两年的房地产投资保持高速增长的态势。”
一名不愿透露姓名的地产界人士这样说：“如果说没有部分开发商的有意抬价，那让我们来看看兰州的市场，当一些位于城区黄金地段的楼盘以万元高价出卖时，其实它的真正成本远远低于卖价，即便如此，这些楼盘多半仍以地段优势在进行炒作。这样，在几个高价楼盘的带动下，剩下的楼盘也就‘不甘落后’，纷纷‘跟风’抬价，从而进一步推高楼市‘泡沫’。”(来源：兰州晨报 王家安 实习生 穆金富)
实证：指标反映泡沫
如果说一些业内人士凭借经验断定兰州楼市存在很大“泡沫”有一定的主观性，那么，通过数据计算得出的结果便更能让人信服。也就此请兰州交通大学房地产研究所相关研究人员以通常业内最为认可的“指标分析法”进行实证，采用常用的房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重和房价收入比两个指标对兰州楼市的“泡沫”进行了论证。
固定投资房产占比偏重
据专家介绍，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重这个指标，能直接反映全社会固定资产投资结构是否合理，楼市投资扩张是否过度。一般认为，房地产业投资所占比重过高，就会挤占基本建设，从而使经济发展后劲不足。其合理的区间就在20%左右，一旦偏离较高则表现出泡沫迹象。
在所能掌握到的数据中，一份来自兰州市政府公众信息网的数据显示，今年前10月，兰州城镇固定资产完成投资345.86亿元，其中，房地产完成投资73.15亿元，占固定资产投资的比重达21.15%。“而进入11月，兰州商品房均价更是高达5945元，再按这个公式计算，可能幅度还要更高。”这位专家说。
房价居民收入比明显偏高
判断房价是否正常，最常用的指标就是房价收入比，它反映了居民家庭对住房的支付能力。通俗点讲，就是居民家庭要用多少年的收入才能买到一套当地平均价位的房子，该比值越大，则反映房价偏高，居民的支付能力降低。通常认为，房价收入比维持在3-6则比较理想。
以房价收入比的计算公式：房价收入比＝商品住房均价×人均住房面积/居民人均可支配收入。
根据兰州市房管局局长刘大可在今年初工作会议上的预计，今年岁末，兰州人均住房面积将达到15平方米，我们便以这个数据来计算。
根据兰州市房管局官方网站数据统计，前三季度兰州商品房成交均价为4700元，而来自统计部门的数据，同时期兰州市人均可支配收入为10413.5元，这样，得出的房价收入比便为6.77，同样超过了“合理水平”。
此外，兰州大学经济学院的朱东洋和崔静静两位老师，也用这个方法曾对兰州楼市自1998-2008年这十年的数据进行了对比分析，得出的结论依旧是“泡沫较高”。在他们的调查中，兰州楼市的“房价收入比”在2007年后开始呈现急剧攀升的趋势，并于2008年上半年达到了14.87的历史最高水平。
分析：危害大须根除
楼市泡沫危害经济发展
尽管有关部门对兰州楼市“泡沫”一说未做肯定，有的地产商也矢口否认，而相关学者则用数字证明了泡沫的存在，但是，对于已经连续十几个月上涨的兰州房价来说，这些似乎都已不是最重要的，因为无论“过热”也好，“泡沫”也罢，对于市场的危害都是不容忽视的。
甘肃省工业研究所副研究员郝建林告诉，楼市泡沫首先影响了经济长期增长的可持续性。“表面上看，‘泡沫’是刺激了眼前的繁荣，但透支了未来。一方面，随着房价继续走高，将继续降低居民长期的消费能力。要知道，‘房奴’缩减消费的原因并不是收入没有增长，而是收入的增长远慢于房价的上涨。”“此外，高房价继续在导致社会财富分配的两极分化，使得底层居民的不满程度一定程度上确实有所增加，这有可能就会演变成社会矛盾，所以，在政府已经接连调控的同时，如果不用力去挤出已经存在的‘泡沫’，就好比是在给一个胖子控制饭量，而不是让他去减肥，或许能瘦下来一些，但终究还是个胖子。”郝建林说。
但也有业内人士认为，适度的泡沫可以促使土地价格微幅上扬，商品房供给略大于市场需求，对于活跃经济是有利的。但是房地产积压大量资金，对银行就产生了很大的压力，如果这个“泡沫”有所“病危”，还会影响到金融市场的稳定。
下定决心加大调控除患
12月8日，在中国社科院公布《住房绿皮书》的同时，就有来自权威部门的专家指出，如果将来让这些“泡沫”破裂，那么，中国部分省份的土地价格可能会由此下跌70%-90%，这对于价格趋于平稳起到很大的推动作用。
“不过，‘泡沫’的产生并非一朝一夕，存在很多难以调和的结构性问题，比如说信息的充分程度、不合理的行政干预等，其中还有最大的问题，可能还会涉及‘腐败问题’，因此要调控就得有力度才行。”对于“泡沫”的产生，一名业内人士也对管理部门给予了很大的期望。
众所周知，房地产已成为我国国民经济的支柱产业之一，可以拉动六七十个行业的发展。在兰州，今年前三季度，房地产业税收就达到45649万元，同比增长了52.9l%，增收l5795万元，以至税务部门用了“增幅高，贡献大”六个字来评价。因此，在这样的背景下许多业内人士便认为，以高压之势遏制泡沫增长，政府要下很大的决心才行。
郝建林则建议，政府应进一步保持宏观政策的稳定性，房价就算继续上涨，也很难再冲太高。但是如果房价与居民收入出现更大的偏离或者更大的泡沫的话，就应该采取一些更为有效的调控手段来遏制。
七城市楼市泡沫逾50% 兰州“泡沫指数”位居第六
中国社科院《住房绿皮书》显示：35个大中城市平均房价泡沫达29.5%
中国社科院8日发布《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》。报告显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。
绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%-30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。
绿皮书显示，泡沫指数最高的前7个城市分别是，福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。
住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。绿皮书指出，房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小去进一步推断房价的走向。来源:新华社
【住房绿皮书解读】2009年我国房地产平均毛利润率达55%
绿皮书提醒：当前中国应警惕经济房地产化风险
中国社科院12月8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》，属国家重大社科基金阶段性成果。绿皮书预测指出，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降；同时，明年我国经济面临滞涨风险，住房的投资作用将被弱化。
【地产火爆】802家上市公司涉足
绿皮书指出，近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业，不仅房地产类上市公司为数众多，而且涉足房地产领域的非地产公司也为数众多。据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。
【月偿付率】绝大多数城市高“超标”
绿皮书指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。如果参照国际通行做法，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了最高线，只有呼和浩特和重庆等少数城市是例外，在近两年的时间里，月度偿付率在绝大多数月份保持在30%以下。
而我国银监会的规定是，月度偿付率不能高于50%。如果参照此标准，长沙、济南、南京等近一半城市在大多数月份里符合中国银监会的规定。月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。最高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。绿皮书认为，这样高的比重，部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。
【利润惊人】地产业毛利率逾55%
绿皮书分析认为，国内众多企业集中投资房地产行业的原因，一是相对较高的行业毛利率。2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。
为此，绿皮书提醒，当前中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。从短期看，上市公司的财务报表看似好看，但从长远看会削弱上市公司的竞争力，其危害显而易见；其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。房地产行业涉及60多个行业，尤其对钢材、水泥等需求巨大，房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大，不利于转变经济发展方式；最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。
【明年预测】房地产价格稳中有降
住房绿皮书对2011年的预测是：全球经济复苏道路漫长，全球住房市场复杂度进一步上升；中国经济将持续复苏，住房投资作用将有所弱化，通货膨胀压力会越来越大，国际经济失衡及各国应对措施的不协调带来的不确定性也会增加；城市化的规模结构都将进行深度调整；土地供求总量和结构矛盾将有所缓解，特别是保障性住房用地比重将明显提高。
总体判断，房地产市场继续调整，房地产价格稳中有降。理由是：中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致，住房调控态度坚定，意志坚决，对房价采取露头就打的策略；保障性住房投资大幅增加，住房保障力度明显加大；住房投机受到抑制，住房消费者预期趋于分散；紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大，房地产个人按揭贷款约束趋紧。
【房市挑战】调控执行力度有待加强
住房绿皮书指出住房市场面临的严峻挑战是：宏观投资增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀压力日增；城市化过于粗放，社会经济问题日益累积；住房企业管理内控能力不足，资信有待进一步提高；住房消费政策缺乏持续性，居民租购能力同现不足；房企信贷依赖严重，公积金中心风险日增；商品房供给扩张困难，需求不断累积；中低档住房用地供应不足，土地融资助长地价上涨；差别信贷政策有待加强，保障房融资渠道尚需拓宽；市场监管效率尚需提高，责任亟待明确；保障性住房资金难以保障，目标责任尚需明晰；调控政策执行力有待加强，预期管理严重缺乏。
【调控任务】增加住房供给抑制投机
住房绿皮书指出2011年住房市场调控的主要任务是：促进宏观经济和住房市场的平稳发展。具体是：既要保证宏观经济的健康平稳发展，又要防止通货膨胀进一步加剧；扩大住房投资，增加住房供给，抑制投机需求，满足消费需求，扩大保障需求。为实现以上任务，2011年的政策目标应该保证“投资持续增长，销售稳步增长，价格理性回归”。
【政策建议】引导住房需求扩大供给
住房绿皮书提出住房市场调控的政策措施是：适度紧缩货币政策，继续积极财政政策，抑制通胀，调整结构；提高城市化质量，推动城市化方式转变；增强房地产企业内生发展能力，提高产品附加值；稳定住房消费政策取向，避免盲目政策优惠；丰富住房金融机构投资渠道，调整融资结构，加强风险管理；引导住房需求，扩大住房供给；优化土地供应结构，增强政策组合有效性；健全市场体系，丰富金融产品，增强结构调节；提高监管效率，增强行业自律；加强资金支持，落实主体责任，推进有效保障。综合《北京晚报》、中国网
住房需求主体处“租购两难”窘境
中国社科院8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》指出，2009年到2010年，我国购房者趋于观望，租房者承受的压力越来越大，租购两难窘境乍现。
2010年以来，在房价普遍大幅上涨以后，更多居民认为房价“过高，难以接受”，而且随着住房调控政策的出台，房价上涨预期总体也有所弱化，持币观望静待购房时机成为大部分人的选择。
与此同时，住房租赁者支付房租激增，承租压力日重。2010年上半年以来，全国住房租赁市场成交量有所增加，租金水平出现较大增幅。部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”；大规模拆迁和部分买家转入租赁市场也是推高房租的因素；而高价购买住房导致出租成本增加，以及政府缺乏租金管理应该是更为根本的原因。对许多住房消费者来说，住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。（来源：新华社）
公租房将成住房保障“新主力”
中国社科院8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》认为，2009-2010年我国住房保障力度有所加大，公租房将成为住房保障“新主力”。
绿皮书指出，2010年住房保障目标进一步提高。住房和城乡建设部确定的2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户，总量比上年增加三分之一。2010年众多城市明显加大了保障房的供应力度，例如北京、广州等一线城市。“公租房将成住房保障‘新主力’。”中国社科院财贸所姜雪梅博士说，我国不仅从资金、土地供应、税收优惠等方面加大住房保障的建设力度，而且也加大监管力度。（来源：新华社）
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