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购房中关于首期分付问题解答（二）
问题五：首付的借贷合同会因规范性文件而导致无效吗？从第三方与购房者签订的首付借贷合同效力上看，根据合同法52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。其中第五项严格限定了法律渊源的效力层级，只限于法律和行政法规，法律是指全国人大及其常委会颁布的法律，行政法规是指由国务院颁布的法规，不能任意扩大范围。而上述所列的文件中，除《贷款通则》属于部门规章外，其他的要么属于国务院规范性文件，要么属于部门规范性文件，都没有达到法律法规的层级。因而，首付的借贷合同并不会因规范性文件而导致无效，若购房者到期未清偿贷款，贷款人依然可以依据借贷合同向购房者请求支付，但司法实践中，因法院对款项性质的认定观点不同，可能会遇到需要先按借款纠纷案由处理，查清首付借贷部分款项的支付事实后，再以房屋买卖合同纠纷处理的困境，从而导致诉讼周期延长，追偿难度和成本增加。但是，虽然合同依然有效，基于金融秩序管控等需要，相关主管部门仍可找到上位法依据对此类行为采取否定性评价制裁，或对开发商采取贷款信用评级制裁。并且，当市场发生金融危机等极端情况时，我们并不排除因新规的出台，对合同效力的认定产生影响。问题六：就首付分期这种营销手段，开发商还面临哪些风险？需要开发商关注的是，若银行知晓购房者与第三方的首付借贷关系，则可能以恶意串通损害第三人利益的理由主张按揭贷款合同无效。因为银行提供贷款主要基于借款人的资信能力，虽然一般不会调查购房者首付的资金来源，但独立支付首付的能力也是衡量借款人资信的重要指标。一旦出现借款人断供的情况，银行有可能以“购房者与开发商恶意串通，提供虚假首付证明，以套取银行贷款为目的”来主张按揭贷款合同无效，继而向购房者要求返还借贷本息。另有部分观点认为若房地产市场出现大面积断供现象，不排除银行针对首付借贷行为以骗取贷款罪进行控告的可能性，就此，依据笔者通过中国裁判文书网检索的情况，结合刑法的谦抑性原则，笔者持保留意见。但如果真的发生全国性的系统性金融危机，则立法部门的态度是否会发生变化，因我们无法预测，所以开发商就此仍需谨慎。站在开发商的角度，就首付分期这种营销手段，不仅要面临行政处罚的风险，可能连出借的本金也难以追偿而得不偿失。因为若房屋向贷款银行设置了抵押，则开发商的借款本息清偿顺序位于银行贷款本息之后，此时的资信不充足客户可能还会涉及其他债务纠纷而被采取保全措施，这种情况下的开发商只能赔了夫人又折兵。问题七：开发商若还要继续使用“首付分期”的营销手段，需要注意什么？首付分期这种营销手段目前仍被众多开发商大面积适用，但是由于其风险不低，政府监管也在不断加强，若开发商需要继续采用这种营销手段应当格外谨慎，而已经在实行的开发商也应当注意以下几点：（1）在提供首付借贷前应尽量核实购房者资信情况，最好要求购房者提供相应其他担保（人保或物保）。（2）对首付分期购房者的还款情况由专职人员持续跟进，一旦逾期还款，立即书面催告，并结合资金管控需求设定合理的逾期还款警戒线，及时采取保全、诉讼手段，尽量避免或降低损失。（3）合理控制首付分期的项目（市场低迷、政策宽容）、首付分期的售房比例，随时关注区域政策导向，高压政策颁布时须及时暂停等措施。
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