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购房中关于首期分付问题解答（一）
问题一：什么是“首付分期”？
顾名思义，首付分期指购房者先按照一定的比例支付部分首付款并签订商品房买卖合同，剩余部分首付款在一定期限内补齐的方式。因开发商在配合购房者办理银行按揭贷款时需要协助提供其已经缴纳首付的凭证，从而以办理贷款节点来划分，首付分期存在两种情形：其一，购房者在宽限期内结清剩余首付款后再办理贷款；其二，首付的剩余款项由其他主体提供（垫付或出借），然后再由购房者限期偿还，而购房者最初缴纳的那部分款项相当于是首付的“首付”。而以上述“其他主体”结合具体操作来划分，可以区别为由房企或关联企业直接借贷，以及由指定第三方主体进行借贷两种情况。
问题二：“首付分期”有哪些模式？
模式一：首付款缓付
当市场环境低迷，区域竞争较大，或者针对员工内购时，小部分中小型开发商可能会采用此种模式。此种模式在严格意义上并不能算作是首付分期，因为在购房者办理按揭前，首付已经足额缴纳，实质上并不存在“分期”的问题。但就此种模式，建议开发商需要结合企业内部资金管控情况合理布局。
我们通常所言并需要重点防范风险的首付分期指的是以下两种模式。
模式二：开发商或关联公司直接借贷
部分开放商在早期出现过直接向购房者出借首付的情况，但现在大多已经优化操作模式，例如变通为专门设立一家形式上难以直接查证具有关联关系的第三方咨询公司，由第三方咨询公司出借首付款给客户用于购房。
模式三：指定第三方借贷
第三种模式可以细化为两种：（1）以公司指定的特定人员出借，通常为股东较信任的高管；（2）与第三方企业合作，由其提供首付贷（如“S房网”曾在重庆地区向部分开发商力推过此类产品），部分情况下，第三方有放贷资质。
问题三：若开发商或关联公司直接向购房者借贷（模式二）有何法律风险？
模式二中，若开发商或者关联第三方向购房者提供首付借贷，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，此类借贷关系应当属于民间借贷的范畴，由民间借贷的相关法律规则予以调整。若由开发商或关联第三方提供的贷款笔数以及贷款金额上升至较大数额，则可能会导致这类贷款行为因量变发生质变的认定，质变为未经金融监管部门批准从事专门放贷业务的违规行为。
需要特别提示的是：依据中国人民银行《贷款通则》第2条、第21条的规定，贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记。开发商及其关联企业一般都不具备经营贷款业务资质，因此，开发商大规模地向购房者提供借贷，虽然从举证责任的承担和事实认定方面，确认企业是否从事经常性放贷存在难度，但伴随金融市场波动、央行政策变化，这仍是开发商不能忽视的风险。
问题四：指定第三方向购房者借贷（模式三）行得通吗？
模式三中，若由开发商指定的具有经营贷款业务资质的第三方企业进行借贷，是不是就可以了呢？遗憾的是，并非如此。
虽然第三方企业可以开展贷款业务，但房地产行业作为市场的宠儿，总是会受到特别的关注和偏爱，在法律法规上自然也是多加“照顾”。例如，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》等文件对购房首付特别规定了明确的比例。根据最新规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。以重庆为例，首付款比例最低不能少于总房价款的20%。举例来说，如果房子全款100万，则购房者首付只需缴纳20万，杠杆比例1：5，但是如果第三人贷给购房者10万，则购房者首付只需10万即可，杠杆比例就变成了1：10。而上述文件中关于首付比例的规定是强制性的，如果第三人贷给购房者首付款，相当于让以上文件成为了一纸空文，这种打擦边球的行为有可能会受到否定评价。
另一方面，住建部等七部委在2016年7月29日联合发布的《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中明确规定“中介机构提供住房贷款代办服务的，应当由委托人自主选择金融机构，并提供当地的贷款条件、最低首付比例和利率等房地产信贷政策，供委托人参考。中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务”。
上述文件虽然规范的对象是中介机构，但是可以看出，我国已经对首付分期的营销手段采取了一定的限制措施。
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