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上海法院不动产拍卖流程- 黄云红律师
1、评估价格
评估价格是拍卖的前置程序。人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。评估机构对拍卖标的物进行评估产生的费用，由相关法院执行庭从拍卖成交款中予以扣付。
2、作出强制拍卖的决定
价格评估完成后，双方当事人对以物抵债不能达成一致的，法院应作出强制拍卖被执行人财产的决定。
3、委托拍卖机构
执行庭决定委托拍卖后，应填写《委托拍卖登记表》，经本院立案庭复核后在两个工作日内移送高级法院立案庭委托拍卖。由高级法院立案庭电脑随机配对，确定拍卖机构。
高级法院立案庭与各受托拍卖机构办理委托手续后，应于两个工作日内通知相关法院立案庭，并提供委托书的复印件。相关法院立案庭应于一个工作日内转告本院执行庭。
4、发布公告
司法委托拍卖应当先期公告，拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖之日十五日前公告。
5、确定拍卖保留价
在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构。第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
6、确认拍卖结案
对拍卖结果，法院应依法进行审查，审查发现拍卖机构，与竞买人之间或者竞买人相互之间恶意串通，并给他人造成损害的情形，将依法裁定拍卖无效；若审查未发现上述情形，则应确认拍卖结果。拍卖结果确认后，法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人。拍卖的标的是不动产或特定动产的，由法院负责将拍卖标的占有人清除，并办理变更登记手续。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
7、关于司法委托拍卖佣金
司法委托拍卖的佣金收取和标准按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》执行。拍卖成交价200万元(含本数)以下的，最高佣金不得超过5％；200万元以上至1000万元(含本数)部分，不得超过3％；1000万元以上至5000万元(含本数)部分，不得超过2％；5000万元以上至1亿元(含本数)部分，不得超过1％；1亿元以上部分，不得超过0.5％。
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