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关于二手房买卖的那些事- 杨金蓉律师
一、什么是限购？2016年3月25日后，在上海区域内拥有的住房套数：1、上海家庭：单个家庭拥有2套（特殊情况：上海家庭购房者在2011年1月28日前与父母共有的住房不算套数，一般情况下，夫妻双方各自与父母共有的住房不超过2套的，可以再新购2套）。2、上海单身：可拥有1套（特殊情况：上海家庭购房者在2011年1月28日前与父母共有的住房不算套数，一般情况下，与父母共有的住房不超过2套的，可以再新购1套）。3、非沪家庭：可拥有1套（注：需要自购房前连续缴纳5年以上的社保或个税，实务中会有3个月的宽限期）4、非沪单身：限购。二、什么是限贷？自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在上海市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。上海2016年11月29日新购住房限贷政策调整对比购房情况政策前首付比例政策后首付比例无房无贷款30%35%名下有一套房，无贷款普通：50%，非普通：70%普通：50%，非普通：70%无房，有贷款记录，原贷款已结清30%普通：50%，非普通：70%有一套房，贷款未结清普通：50%，非普通：70%普通：50%，非普通：70%有一套房，原贷款已结清普通：50%，非普通：70%普通：50%，非普通：70%注：普通住宅标准（2014年11月20日起执行）：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍），内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。 三、二手房买卖过程中常见的交易风险。1、因“阴阳合同”引起的纠纷。所谓“阴阳合同”，是指买卖合同的备案价格与双方真实成交价格不一致，双方签署两份合同。一份专门用来备案登记，属“阳合同”；另一份是双方实际履行的真实价格，属“阴合同”。因阴阳合同引起的合同效力及价格争议在房产交易过程中最为常见。笔者认为阴阳合同中部分条款无效并不影响其他条款的效力，关键在于证明哪一份合同的价格符合双方的真实意思表示。2、因户口引起的纠纷。户口问题也是二手房交易过程中常见的问题，笔者就曾经见过比较粗心的购房者，在购房N年后准备出售房屋时，才发现房屋中还遗留着上上家的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但此类纠纷法院不会受理，暂时无法通过诉讼途径解决。所以遇到此类纠纷建议大家，购房前咨询律师、权籍调查、审查协议。购房后，面询律师，制定解决方案。3、在过户前，因房屋被法院查封引起的纠纷。此类纠纷属于二手房交易过程中难以规避的风险之一。因房屋被法院查封，所以买卖双方无法继续交易。遇到这种情况，建议买家尽快委托律师介入，与查封法院联系，了解房屋被查封的具体原因以及房屋是否存在轮候查封的情况。笔者曾遇到过相似案例，此种情况并不是只能追究卖家的违约责任，也需结合案情判断协议有无继续履行的可能性。
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